בניה למגורים של שתי קומות לפחות, שיש בה לא פחות מארבע דירות ושיש בה דירה
אחת לפחות בכל קומה.
באנגלית: apartment house

הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר בכפוף להגבלות לפי דין
או לפי הסכם. הבעלות מתפשטת בכל העומק שמתחת לקרקע בכפוף לדינים בדבר מים,
נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליה, אולם בכפוף
לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום )זולת אם המדובר בחלקה תלת מימדית(.
בעלות במקרקעין חלה גם על הבנוי והנטוע עליהם ועל כל דבר אחר המחובר אליהם חיבור
של קבע. מקור: חוק המקרקעין תשכ”ט 1969 .
באנגלית: ownership

מי שקיבל מהבעלים רישיון להחזיק ולהשתמש במקרקעין, בתמורה או שלא בתמורה.
באנגלית: licensee

שלוש השיטות הנפוצות להערכת נכסי מקרקעין: גישת ההשוואה, גישת העלויות וגישת
היוון ההכנסות.
מכונה גם: “גישות השומה המסורתיות” או “שלוש גישות השומה הבסיסיות”
באנגלית: land valuation methods

שיטה לשומת זכויות במקרקעין המבוססת על ניתוח עסקאות השוואה, מחירי היצע
ומחירים אחרים למכר זכויות בנכסי מקרקעין דומים לנכס הנשום.
גישת ההשוואה נחשבת על פי ה תקינה השמאית לגישת השומה המועדפת בכל סוגי
הנכסים הסחירים ככזו שמניבה תוצאת שומה בעלת רמת תוקף גבוהה.
להרחבה ראו תקן 2 ותקן 3 .
באנגלית: comparative method

שיטה לשומת זכויות במקרקעין המבוססת על ניתוח עסקאות השוואה, מחירי היצע
ומחירים אחרים למכר זכויות בנכסי מקרקעין בייעוד אחר.
השימוש בגישת ההשוואה העקיפה נעשה בדרך כלל בנכסים שאינם סחירים או בנכסים
שלא נמצאו לגביהם עסקאות השוואה.

שיטה לשומת זכויות במקרקעין המבוססת על ניתוח והוון של זרם הכנסות עתידי צפוי.
להרחבה ראו תקן 2 ותקן 3.
באנגלית: capitalization method

שיטה לשומת זכויות במקרקעין המבוססת על ניתוח מרכיבי עלות הקמת נכס המקרקעין
הנשום. מרכיבי העלות משתייכים לשלושה סעיפי עלות ראשיים: קרקע, בניה ויזמות.
הגישה מיושמת באמצעות סכימת מרכיבי העלות לשם קביעת שווי זכויות בנכס בנוי;
לחלופין, הגישה מיושמת באמצעות הפחתת מרכיב היזמות ועלויות הבניה משווי נכס בנוי
לשם קביעת שווי קרקע. תחשיב זה מכונה “תחשיב חילוץ”.
להרחבה ראו תקן 2 ותקן 3.
באנגלית: cost method

יחידת דיור הממוקמת בבניין מגורים רווי.
יובהר כי בחוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969 , הגדרת “דירה” היא רחבה יותר והיא כוללת:
“חדר או תא או מערכת חדרים ותאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים,
לעסק או לכל צורך אחר.”
באנגלית: apartment

יחידת דיור הבנויה על גג בניין ואליה צמודה מרפסת הגג.
באנגלית: rooftop apartment

יחידת דיור הממוקמת בקומת הקרקע של מבנה, הכולל לפחות יחידת דיור אחת
הממוקמת מעליה, אשר צמודה אליה חצר.
באנגלית: garden apartment

התמורה המשולמת מראש בעד זכות החכירה עד לתום תקופת החכירה או יתרתה.
באנגלית: capitalized rent

המחיר הסביר שניתן לקבל עבור זכות השכירות החופשית בנכס מקרקעין, בתנאי שכירות
רגילים ומקובלים בסוג הנכס הנשום.
באנגלית: reasonable rent

חישוב הערך הכספי בהווה של תשלומים עתידיים. המרה של תשלומים עתידיים להווה.
באנגלית: Capitalization, Discounting

מצב בו קיימת המעטה בהשקעה במחוברים ביחס לטעמי השוק.
באנגלית: under-improvement

מצב בו קיימת הפרזה בהשקעה במחוברים ביחס לטעמי השוק.
בנכס המצוי בהשבחת יתר תיוחס תרומה נמוכה להשקעה במחוברים ביחס לעלותם.
באנגלית: over-improvemen

פעולה שבה מוכפל מחיר השוואה במקדם גדול או קטן מ- 1.0 או לחילופין מבוצעת פעול ת
חיבור או חיסור של ערך כספי מוחלט ממחיר ההשוואה.
שיעור ההתאמה יבטא את הפרש התועלת בעיני קונה מרצון בין נכס ההשוואה לבין הנכס
הנשום כתוצאה מהבדל בנתון מסויים ביניהם.
ראו הרחבה בתקן 2
באנגלית: correlation, adjustmen

התאמה שמופעלת על מחיר השוואה במגמה לתת ביטוי לתמורות המחירים בשוק
בתקופה שבין המועד אליו מתייחס מחיר ההשוואה לבין המועד הקובע לשומה.
באנגלית: time adjustment

התאמה שמופעלת על מחירי היצע שמבטאת את ההפחתה הסבירה של מחיר ההיצע
כתוצאה ממיקוח בין קונה מרצון ומוכר מרצון במהלך המשא והמתן ביניהם.
מכונה גם: מקדם הפחתה למשא ומתן.
באנגלית: transactional adjustmen

זכות במקרקעין שמ הותה שיעבוד מקרקעין לשימוש שאין עמו זכות להחזיק בהם, כגון
זכות מעבר. זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין אחרים או לטובת אדם פלוני,
לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור. מכוח זיקת הנאה ניתן לעשות במקרקעין שימוש
מסויים, או למנוע מבעל המקרקעין לעשות פעולה מסוימת במקרקעין. זיקת הנאה יכולה
להינתן גם לגבי חלק מסויים במקרקעין.
באנגלית: easememt

זכות במקרקעין אשר מונעת מבעל המקרקעין שנתן אותה להעביר את המקרקעין לאחר
אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה. זכות קדימה יכולה להינת ן על פי הסכם
וגם מכוח הוראת חוק, כמו במקרה של יורשים אחדים במשק חקלאי על פי סעיף 100
לחוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969 .
באנגלית: right of first refusal

חדרים במבנה שיש בהם אביזרי אינסטלציה וניקוז; בדרך כלל הכוונה היא לשירותים,
חדרי אמבטיה ומטבחים. בשל הצורך בהתקנת אינסטלציה, ניקוז וביוב וכן בביצוע חיפוי
ואיטום, עלות הבניה של חדרים אלה בדרך כלל גבוהה מעלות בניית שטחים אחרים
במבנה.
באנגלית: wet room

קומת כניסה או חלק מקומת כניסה של בניין הפונה לציר הדרך ומשמשת כחנויות.
באנגלית: commercial frontage

חכירה שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים ועד לעשרים וחמש שנים.
באנגלית: lease

שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים.
באנגלית: long term lease

חטיבת קרקע רציפה וחלק מסויים מגוש המהווה יחידת רישום בפנקסי המקרקעין
ובמרכז למיפוי ישראל.
באנגלית: parcel

הפער בין דמי השכירות שסוכמו ובין דמי השכירות הראויים בנכס מקרקעין – נמוכים )או
גבוהים( מהם. לדוגמה – יתרון כלכלי לשוכר מביא לירידה בשווי זכויות המשכיר.
באנגלית: financial advantage/disadvantage

מערכת התועלות שמייחסים קונים מרצון לנכס מקרקעין מסויים שנסחר בשוק. טעמי
השוק הוא אחד הגורמים המרכזיים לקביעת השימוש המיטבי בנכס מקרקעין.
באנגלית: market preferences

סך ההוצאות )הצפויות או הקיימות( הקשורות בניהול מיזם בניה בתוספת רווח ענפי.
היזמות כוללת: הוצאות מימון )או עלות אלטרנטיבית(, הוצאות הנהלה וכלליות, הוצאות
שווק ורווח ליזם.
באנגלית: entrepreneurial profit

יחידת מדידה תאורטית לאמדן התועלת הפוטנציאלית מנכס מקרקעין או מחלק ממנו.
מכונה גם: “יחידות אקוויוולנטיות”, אקוויוולנטים”.
באנגלית unit of utility

הערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין.

דחיית תשלום קרן וריבית לתקופה מסוימת.

הלוואה ארוכת טווח לרכישת נכס, כאשר הנכס משועבד לבנק כבטוחה.

ריבית שאינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה.

ריבית שמתעדכנת לפי תחנות זמן שנקבעו מראש (למשל כל 5 שנים).

ריבית המבוססת על ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%.

מדד חיצוני שעליו מתבססת הריבית במסלולים משתנים.

מדד המשקף את שינויי מחירי חומרי הבנייה והעבודה בענף הבנייה.

מדד המשקף את השינוי הכללי ביוקר המחיה במשק.

קרן ההלוואה מתעדכנת לפי שינויי מדד המחירים לצרכן.

קרן ההלוואה מתעדכנת לפי שער הדולר.

תקופה בה משלמים רק ריבית (או לא משלמים כלל), ללא החזר קרן.

תשלום ריבית בלבד לתקופה מסוימת.

טבלה המציגה את פירוט ההחזרים לאורך חיי המשכנתא.

שיטת החזר שבה התשלום החודשי קבוע (בהנחה שאין הצמדה).

שיטת החזר שבה הקרן מחולקת שווה לכל התקופה והתשלום החודשי יורד עם הזמן.

הריבית בפועל לאחר שקלול הצמדה וריבית דריבית.

הריבית המוצהרת לפני השפעת הצמדה וריבית דריבית.

לקיחת משכנתא חדשה כדי להחליף קיימת בתנאים טובים יותר.

החזרת חלק או כל ההלוואה לפני תום התקופה.

ריבית קבועה והקרן אינה צמודה למדד.

ריבית שמתעדכנת אחת ל-5 שנים לפי עוגן.

ריבית המחושבת גם על הריבית שנצברה.

קנס אפשרי בעת פירעון מוקדם במסלולים בריבית קבועה.

מסמך רשמי הקובע את שווי הנכס לצורך קבלת מימון.

אישור ראשוני מהבנק למתן משכנתא בכפוף לבדיקות.

בדיקת יכולת הלווה לעמוד בהחזרים לאורך זמן.

מסלול בריבית פריים ללא הצמדה למדד.

ריבית קבועה אך הקרן צמודה למדד.

אדמת מנהל הן קרקעות השייכות מנהל מקרקעי ישראל. מנהל מקרקעי ישראל זהו הגוף אשר רושם שיעבוד על הקרקעות במדינת ישראל והוא הגוף המשפטי האחראי על הסדר של תשלומי חכירה. חכירה היא שכירות הקרקע ישר באופן מתבצעות החכירה נוספות. תשלומי שנים 49 ל 49 עם אפשרות לתקופה של ישראל מקרקעי ממנהל למנהל.

התנהלות הבנקים למשכנתאות ביחס לאדמות מנהל זהות כמעט לחלוטין לעסקאות הרשומות בטאבו. ברמת שעבוד הנכס להלוואת המשכנתא, הבנק רואה זאת בעין שווה.

אינפלציה היא תהליך מתמשך של עליית מחירים כללית במשק, שגורם לכך שכוח הקנייה של הכסף יורד – כלומר, עם אותו סכום כסף אפשר לקנות פחות מוצרים ושירותים מבעבר.

משך הזמן הכולל של ההלוואה (למשל 25–30 שנה).

אישור זכויות במקרקעין הוא מסמך רשמי המעיד מי מחזיק בזכויות בנכס מסוים ומה טיב הזכויות (בעלות, חכירה, שכירות וכו’), כאשר הזכויות אינן רשומות בטאבו או שיש צורך באישור מגורם מנהל.

האישור כולל בדרך כלל:

• פרטי הנכס (גוש, חלקה, תת־חלקה / מספר חוזה)
• פרטי בעל הזכויות
• סוג הזכות (בעלות / חכירה / זכות בר רשות)
• שיעבודים או התחייבויות אם קיימים

ביטוח חיים למשכנתא הוא ביטוח חובה (ברוב הבנקים) שנועד להבטיח כי במקרה של פטירת אחד הלווים – יתרת המשכנתא תשולם לבנק על ידי חברת הביטוח.

כלומר: המשפחה לא נשארת עם חוב לבנק, והנכס לא עומד בסיכון מימוש.

גרירת משכנתא היא העברת המשכנתא הקיימת מנכס אחד לנכס אחר – במקום לסלק את ההלוואה ולקחת חדשה.

כלומר: אתה מוכר נכס עם משכנתא פעילה, קונה נכס חדש – ומעביר את ההלוואה הקיימת אל הנכס החדש, באותם תנאים

זכאות משכנתא היא אישור עקרוני לכך שללווה יש אפשרות לקבל משכנתא — בהתאם לנתונים הפיננסיים שלו ולקריטריונים של הבנק או של המדינה.

המושג מתחלק לשני סוגים עיקריים:

1️⃣ זכאות בנקאית (רגילה)

בדיקה שהבנק מבצע כדי לקבוע אם הלווה עומד בתנאים לקבלת הלוואה.

הבדיקה כוללת:

• הכנסות נטו ויציבות תעסוקתית
• התחייבויות קיימות
• דירוג אשראי
• גיל הלווים
• אחוז מימון (LTV)
• יחס החזר חודשי (לרוב עד ~40%)

אם הנתונים תקינים – מתקבל אישור עקרוני.

2️⃣ תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון

זכאות לסיוע מהמדינה במסגרת תוכניות דיור מסוימות (בעיקר לזוגות צעירים / חסרי דירה).

התעודה ניתנת דרך משרד הבינוי והשיכון והיא מקנה אפשרות לקבל:

• הלוואת זכאות בריבית מסובסדת
• ניקוד לפי קריטריונים (שנות נישואין, ילדים, שירות צבאי וכו’

במינהל התכנון פועל אגף בקרה, המבקר באופן שוטף את התנהלות הוועדות ומפרסם דו”חות תקופתיים. האגף פועל מכוח סעיף 31ג לחוק התכנון והבניה.

הוועדה המקומית תגבה אגרה ממי שמבקש לבצע עבודות טעונות היתר. האגרה נקבעת בהתאם להיקף הבנייה המבוקש ובהתאם לסוג הבנייה. התעריפים נקבעים על פי הפירוט המופיע בתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש”ל-1970, ומתעדכנים פעם בשנה בהתאם למדד. 
מגיש הבקשה להיתר חייב לשלם 20% משיעור האגרה המשוער עם הגשת הבקשה להיתר (פיקדון), ואת היתרה בעת סיום התהליך, כתנאי להוצאת ההיתר.

משולמת על ידי המבקש עבור קבלת מידע כללי ומפורט הנאסף מכל הגורמים והמוסדות הרלוונטיים. תיק מידע להיתר דרוש לשם הכנת בקשה להיתר והכרחי למי שרוצה להגיש בקשה זו.

אגרה עתידית – מכוני הבקרה, המוגדרים בחוק התכנון והבניה במסגרת תיקון 101 לחוק משנת 2014, עדיין אינם פועלים במסגרת מלאה אלא רק במתכונת מצומצמת. ככלל, מכוני הבקרה יהיו גופים עצמאיים אשר התשלומים המשולמים להם ייקלטו בקופתם. 

שיטה לחישוב זכויות הבניה שהתכנית מקנה במגרש. אחוזי הבניה מבטאים את שטחי הבניה המצטברים בכך הקומות יחד כאחוז משטח המגרש. לדוגמה: מבנה של 2 קומות על 60% משטח המגרש, פירושו 120% בניה.

ייעוד קרקע המשתרע על פני שטחים רבים ברחבי כל המחוז, ומטרתו, בין היתר, להתוות ולהגדיר אזורים שיהוו “ריאה ירוקה” לתושבי המחוז בפרט ומדינת ישראל בכלל. זהו ייעוד השונה במהותו מגן לאומי או שמורת טבע, מקרקע חקלאית או מאזור חוף הים. זהו שימוש קרקע ה”מייעד את מרבית השטח למטרות שטחים פתוחים ונופש בשטחים פתוחים ושירותים נלווים להם בלבד, בראיה אזורית”.

איזור המיועד בתכנית לתעסוקה בתעשיה. נוהל מבא”ת קובע את אופן סימון אזור התעשייה בתשריט ואת הצבע של ייעוד הקרקע לתעשיה.

מרחב גיאוגרפי שזוהה בתכנית האסטרטגית המרחבית ושמתפקד כיחידה אחת מבחינת השימושים והקשרים בין היישובים שבתוכו. תכנית לאזור תפקוד עשויה לשפר את ההזדמנויות במרחב, לצמצם יוממות, לחזק שיתופי פעולה ולעודד גיבוש אסטרטגיה משותפת. התכנית האסטרטגית המרחבית חילקה את המדינה ל 28 אזורי תפקוד.

תכנית או תשריט תואם תכנית שבו מאחדים חלקות קיימות בתחום התכנית, ומחלקים אותן מחדש למגרשים מתוכננים בהתאם לייעוד הקרקע החדש ולצרכים העתידיים. בהליך נשמר העיקרון של שוויון יחסי בזכויות הקניין בין בעלי הקרקע (פרק ז’ לחוק התכנון והבניה).

יתקבל לאחר עמידה בתנאים שנקבעו בתיק המידע ובתקנות הרישוי. תפקיד רשות הרישוי לתת אישור תחילת עבודות לאחר שבדקה, באמצעות הצוות המקצועי, כי התקיימו התנאים לכך. האישור ישמש בין היתר כאישור לחיבור חשמל זמני לצורך עבודות. 

בניגוד לדברי חקיקה אחרים, תכניות אינן מובאות לאישור הכנסת, אלא מאושרות על ידי מוסדות התכנון (למעט תכניות מתאר ארציות – תמ”א, תת”ל ותמ”ל, אותם מאשרת הממשלה). המחוקק קבע הליך מסודר המבטיח, ככל שניתן, כי תכנית תאושר רק לאחר שדנו בה בכובד ראש ותוך מתן אפשרות לציבור הרחב להגיב לקביעותיה בטרם עוגנו כ”דבר חקיקה”.

אכיפת דיני התכנון והבנייה באמצעות הפעלת סמכויות שהוענקו לבעלי תפקידים מנהליים, כגון מהנדס ועדה ויו”ר ועדה מקומית. הסמכויות בחוק כוללות את הבאות: צו הפסקת עבודה, צו להפסקת שימוש אסור, צו הריסה והטלת קנס מנהלי. האכיפה המנהלית אינה טעונה אישור של בית משפט, אך במקרים מסוימים ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לערעור או דחיית ביצוע.

בנין או קבוצת בנינים או חלק מהם, לרבות סביבתם הקרובה, בעלי חשיבות היסטורית, לאומית, אדריכלית או ארכיאולוגית, שנקבעו כמבנה לשימור או מתחם לשימור על פי התוספת הרביעית לחוק.

שטח המכיל עתיקות, שמנהל רשות העתיקות הכריז עליו לפי סעיף 28(א) לחוק העתיקות, תשל”ח-1978. באתר עתיקות לא ניתן לבצע פעולות בניה (ופעולות אחרות המפורטות בחוק) ללא אישור רשות העתיקות ובהתאם לתנאיה.

 שלב בהליך אישור התכנית, שבו הצוות המקצועי של מוסד התכנון בודק את התכנית ובוחן את התאמתה לתכניות החלות על השטח, את התאמתה למדיניות התכנון הארצית, את איכות המענה שנותנת התכנית לצורכי הציבור,  את הערכים התכנוניים שהיא מבטאת ואת תרומתה למרחב התכנון ולאיכות חיי התושבים מההיבט הכלכלי, התחבורתי, הסביבתי, החברתי ובהיבט של פיתוח הישוב. לעתים הבדיקה מגלה צורך בתיאומים עם גורמים נוספים, או באישור של מוסדות תכנון נוספים (כגון ולקחש”פ). בסיום תהליך הבדיקה קובע הצוות התכנוני את חוות דעתו המקצועית על התכנית. המלצה זו תוצג לפני חברי הוועדה בעת הדיון בתכנית. הבדיקה התכנונית הנערכת טרום הדיון להפקדה קרויה גם “בדיקה תכנונית מוקדמת”.

בדיקה הנערכת לעיתים בתכניות גדולות/מורכבות שעשויות להיות להן השלכות תחבורתיות על סביבתן. הבדיקה מסייעת למוסד התכנון בקבלת החלטה על אודות התכנית. לעיתים יידרשו שינויים בתכנית בעקבות תוצאות הבדיקה.

 עובד ביחידת ההנדסה המקומית שתפקידו לבדוק את הבקשות להיתר המוגשות לוועדה, לפני שהן מגיעות לדיון ברשות הרישוי (בקשות להיתר תואמות תכנית) או בוועדה המקומית עצמה (בקשות להיתר בהקלה או בשימוש חורג). תהליך הבדיקה מכונה בקרה מרחבית. הבדיקות נועדו לוודא שהבקשה להיתר תואמת את התכנית החלה על השטח, את דרישות החוק והתקנות, את ההנחיות המרחביות ואת הנדרש בתיק המידע, ושהן ערוכות כנדרש.

עובד ביחידת ההנדסה המקומית ובלשכות התכנון שתפקידו לבדוק את התכניות המוגשות לוועדה, לפני שהן מגיעות לדיון בוועדה עצמה. הבדיקות נועדו לוודא שהתכנית תואמת את מדיניות הוועדה ואת מדיניות התכנון הארצית, את דרישות החוק והתקנות ושהיא ערוכה כנדרש. בסיומן של הבדיקות הללו התכנית תובא לדיון בועדה.

 מרבית הבניה מיועדת למגורים, ולפיכך בחוקי התכנון והבנייה מוקדשת תשומת לב רבה לנושא זה. תכנון “מכליל” מאפשר לאנשים בעלי צרכים שונים ויכולות כלכליות שונות להתגורר אלה לצד אלה ולעיתים לכלול בשכונות המגורים גם שימושים נוספים כגון מסחר, משרדים ומלונאות.

בניה של בתי דירות שבהם יש יותר משתי קומות ויותר מ-4 יחידות דיור. בנייה זו מאפיינת בניה עירונית, ודורשת הקפדה על מתן מענה לצרכי ציבור, לתחזוקת המבנים, לדרכי גישה וחניה ועוד. לעיתים משתמשים במונח בניה רוויה גם כדי להגדיר בניה שאינה צמודת קרקע למטרות אחרות ולא רק למגורים. 

רשאי להגיש תכנית על הקרקע מי שהוא בעל עניין בה, וכן גופים ציבוריים המפורטים בסעיף 61א לחוק. על מנת להיות מוגדר כבעל עניין צריך המגיש להוכיח בעלות על לפחות 66% משטח התכנית.  
ראו גם: תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף),תשע”ו-2016.

(לעניין הזכות להגיש היתר)
בעל זכות בעלות או חכירה במקרקעין רשאי להגיש בקשה להיתר על הקרקע שבה יש לו זכויות. יש לצרף לבקשה להיתר את חתימות כל בעלי הזכויות, או להודיע להם על זכותם להגיש התנגדות לבקשה.

במסגרת בדיקת בקשה להיתר, נערכת בקרה מרחבית בה נבדקת, בין השאר, התאמת הבקשה להיתר לתכניות החלות על השטח, להנחיות המרחביות, לתיק המידע ולהוראות נוספות על פי כל דין.

בקרה העוסקת בנושאי יציבות הבניין, בטיחותו ובטיחות המשתמשים בו. בקרת התכן תתבצע על-ידי מכון בקרה, כחלק מתהליך מתן ההיתר. במקרים בהם החוק פוטר מבקרת תכן במכון הבקרה, אחראי מהנדס הוועדה לוודא כי הבקשה תואמת את הוראות התכן הקבועות בתקנות או שנמסרו במסגרת המידע להיתר.

הרוצה לבצע במקרקעין עבודה טעונת היתר נדרש להגיש לוועדה המקומית בקשה להיתר בניה. הבקשה תוגש לאחר שהמבקש קיבל מהוועדה המקומית תיק מידע עליו תתבסס הבקשה. הבקשה כוללת חתימות עורכי הבקשה, בעלי הזכויות במקרקעין, תצהירים של אנשי מקצוע ומסמכים נוספים, ובהם מפת מדידה, תכניות של העבודה המוצעת, חישוב השטחים ותרשים סביבה. 

גגות שניתן להשתמש בהם לצרכים נוספים מעבר לשימוש הבסיסי ככיסוי למבנה, למשל: להתקנת פאנלים סולאריים, הקמת גינה על הגג, מרחב קהילתי לדיירים, הפחתת צריכת אנרגיה, השהיית מי נגר למיתון הצפות ושימושים טכניים לוגיסטיים מתקדמים.

שיטת רישום הזכויות במקרקעין בישראל מבוססת על חלוקת שטח המדינה לגושים. לכל גוש מספר סידורי ייחודי והוא מכיל מספר חלקות.

 בעבר, הבקשה להיתר בניה הוגשה בכתב על גבי גליון ערוך ומקופל כמו אקורדיון (גרמושקה = אקורדיון). מאז שתהליך הרישוי הפך למקוון, מוגשות הבקשות להיתר בצורה מקוונת באמצעות מערכת רישוי זמין.

תיאור כללי של עיקרי התכנית והשינוי שהיא מציעה. דברי ההסבר מסייעים להבנת התכנית ומופיעים בפרסום התכנית להפקדה. 

שלב מרכזי בתהליך הסטוטוטורי של קידום תכנית. דיון בו מוצגת התכנית בפני חברי הוועדה ועליהם לשקול אותה בכובד ראש ולהחליט אם היא תכנית ראויה, התורמת לתושבים ומשפרת את איכות חייהם או עונה על צרכים חשובים אחרים במרחב התכנון, ותואמת את מדיניות התכנון ותכניות ברמה גבוהה יותר בהיררכיית התכניות החלות על השטח. דיון בהפקדה יכול להסתיים בהחלטה לדחות את התכנית, להפקיד את התכנית או להפקיד את התכנית בתנאים מסויימים אותם יש למלא.

דירות או פתרונות מגורים שעלותם מאפשרת לשכור או לרכוש דירה בתנאים נגישים יותר. למשל, דיור להשכרה ארוכת טווח, דיור להשכרה במחיר מפוקח/מסובסד, דיור מוזל בסבסוד ציבורי ויחידות דיור קטנות. הקצאת דיור בהישג-יד (דב”י) נקבעת על-פי סעיפים בחוק התכנון והבנייה ועל-פי מדיניות עירונית (סעיפים 63ב, 63ג והתוספת השישית לחוק התכנון והבניה).

 יעוד קרקע בתכנית המציין יחידות דיור המיועדות לאוכלוסייה בעלת צרכים מיוחדים כגון קשישים, סטודנטים, בעלי מוגבלויות וכדומה, ורק לאותה אוכלוסיה מותר להתגורר בשטחים הללו, בהתאם להוראות התכנית. 

מוסד תכנון רשאי לפרסם הודעה על תכנית הנמצאת בהכנה, עוד בטרם גובשה ונמסרה למוסד התכנון לטיפול סטטוטורי. לאחר פרסום ההודעה, מוסד התכנון רשאי להטיל מגבלות על מתן היתרי בניה בשטח התכנית המיועד לתקופה מוגבלת בזמן (סעיפים 77-78 לחוק).

מסמך ההוראות הוא החלק המילולי של מסמכי התכנית. מסמך ההוראות הוא אחד משני המסמכים העיקריים של כל תכנית (השני הוא התשריט). נוהל מבא”ת המעודכן משנת 2017 קובע שכל תכנית חייבת להכיל תשריט והוראות. בהוראות התכנית (תקנון) ייכתבו כל ההוראות, המגבלות והזכויות שהתכנית קובעת. מבנה ההוראות נקבע בנוהל מבא”ת ומחולק לפרקים, בהם ניתן למצוא הסברים בנוגע לעריכת התכנית ומרכיביה, זיהוי התכנית, מיקומה ובעלי עניין בקרקע, מטרות התכנית ועיקריה, יעודי קרקע וזכויות הבניה שהתכנית מקנה, ומגבלות החלות על כל ייעוד בתכנית.

ההחלטה תקפה מרגע שהתקבלה. אין לשנות אותה ללא הבאתה לדיון בוועדה לצורך שינוי החלטה.
כל החלטה תתפרסם באתר האינטרנט של מוסד התכנון תוך 3 ימי עבודה. 

מס אשר חל על נכס שערכו עלה (הושבח) בעקבות אישורה של תכנית החלה עליו. כמו כן, החוק קובע כי בעל הקרקע נדרש לשלם היטל השבחה גם בגין עליית שווי הנכס כתוצאה מאישור הקלה או שימוש חורג. גובה היטל ההשבחה הוא 50% מעליית הערך בעקבות אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג.

מיועד לעבודות תשתית במרחב הציבורי (תיעול, ביוב וסלילת רחובות), ומשולם לרשות המקומית, שתפקידה לבצע עבודות אלה. 

מערכת התכנון בישראל היא מערכת היררכית. התכניות מסודרות במערכת היררכית:תכניות מתאר ארציות, מחוזיות, מקומיות ומפורטות. 
סעיפים 129 – 131 לחוק התכנון והבניה קובעים, כי לתכנית אסור לסתור תכניות שנמצאות במעמד גבוה יותר במדרג התכניות. במקביל  להיררכיית התכניות קיימת היררכיה של מוסדות התכנון והתכניות אותן מאשר כל מוסד. 

הרשות לבצע עבודת בניה, הריסה או שימוש במקרקעין. היתר בניה נדרש עבור רוב העבודות, מלבד רשימה מוגבלת של עבודות שנקבעו בתקנות כעבודות הפטורות מהיתר. ההיתר מראה את שטחי הבניה המבוקשים, המבנים, החלוקה בין שטחים עיקריים לשטחי השרות, היחס בין המבנה לסביבה הקרובה, כניסות להולכי רגל ולרכבים, התחברות לתשתיות ועוד.
את הבקשה להיתר בניה מאשרת רשות הרישוי, למעט בקשה הכוללת הקלה או שימוש חורג הטעונה אישור של הוועדה המקומית. לאחר מתן היתר בניה ניתן לבקש אישור לתחילת עבודות.

ההליכים התכנוניים שנקבעו בחוק. 

מידת הנוחות והנגישות של מקום להליכה ברגל כלומר, עד כמה נעים, בטוח, קל ונוח ללכת בו ממקום למקום. מרחב שיש בו הליכתיות טובה יכול לכלול מדרכות רחבות, צל, חצייה בטוחה, שילוט ברור, ספסלים, מרחקים קצרים בין יעדים – והוא מעודד אנשים ללכת במקום לנסוע ברכב.

הוראות העוסקות בעיקר בהיבטים של עיצוב, כגון חזותו ומראהו החיצוני של בניין (חומרי גמר וכדומה), השתלבותו בסביבה; בהיבטי פיתוח כגון גובה מפלס הכניסה לבניין וחיבור תשתיות; הנחיות לגבי חיבור המבנה למרחב הציבורי. הוועדה המקומית יכולה לקבוע הנחיות מרחביות החלות על כל שטח מרחב התכנון או על חלקים ממנו, לפי שיקול דעתה. ההנחיות המרחביות מתפרסמות באתר האינטרנט של הוועדה, ונמסרות למבקש במסגרת תיק המידע. הבקשה להיתר צריכה להיות תואמת, בין היתר, להנחיות אלה.
ראו גם: סעיף 145ד לחוק.

ועדה מקומית רשאית לקבוע במסגרת ההנחיות המרחביות, כי בשל מאפייניהם המיוחדים של מגרשים מסוימים, ייקבעו לגבי כל מגרש הנחיות מרחביות פרטניות בידי רשות הרישוי.

שר האוצר רשאי להסמיך ועדה מקומית לפי סעיף 31א לחוק, אם נוכח שהיא מקיימת באופן מקצועי ויעיל מערכת תכנון ורישוי, ומערכת אכיפה של הוראות החוק. שר האוצר מסתמך בהחלטתו על המלצות גורמים שנקבעו בסעיף 31א. ההסמכה מוגבלת לתקופה של עד 5 שנים, אך ניתנת להארכה.

ההסמכה כוועדה עצמאית מקנה לוועדה סמכויות נרחבות יותר, בעיקר בתחום התכנון. ראו גם: ועדה מקומית עצמאית.

תהליך מקביל להפקדה, המתקיים בתכניות לתשתית לאומית (תת”ל)  תת”ל שנמצאה ראויה על ידי הוועדה לתשתיות לאומיות  להמשך קידום מועברת להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור. 

החלטת מוסד התכנון כי התכנית, לאחר שנבדקה ותוקנה, ראויה להפקדה, ואם אין לה התנגדויות – ראויה גם לאישור. התכנית מופקדת לעיון הציבור, כך שכל הרואה עצמו נפגע ממנה יוכל להגיש לה התנגדות. החלטה על הפקדת תכנית, תתפרסם במספר אמצעים, והציבור יוזמן לעיין בתכנית ולהגיש את התנגדויותיו. תקופת ההפקדה היא  60 יום וניתנת להארכה. מסמכי התכנית יהיו פתוחים לעיון הציבור במשרדי מוסד התכנון ובאתר האינטרנט של הוועדה המקומית או באתר המבא”ת. 

תכנית שנמצאה ראויה, אולם נדרשים בה תיקונים שישפרו אותה, כדי שניתן יהיה להפקיד אותה ולאשר אותה בהמשך. לאחר שימולאו התנאים תופקד התכנית.

העברה כפויה של מקרקעין לבעלות הציבור. ההפקעה יכולה להיות בתמורה או ללא תמורה.
סעיפים 188-189 לחוק מסמיכים את הוועדה המקומית להפקיע מקרקעין. 
לעיתם קובעת תכנית הפרשה של שטחים לטובת הציבור במסגרת איחוד וחלוקה. במקרה כזה אין מדובר בהפקעה.  
קיימים דברי חקיקה נוספים המאפשרים הפקעות לצרכי ציבור, כגון: פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943; חוק העתיקות, תשל”ח-1978; חוק המים, תשי”ט-1959.

קרקע שהייתה “מוקפאת” מפני פיתוח אשר “הופשרה” באמצעות תכנית ששינתה את ייעוד הקרקע. מדיניות התכנון הארצית שמה כיום דגש רב על ציפוף והתחדשות מרכזי הערים, ומבקשת לרסן את הפשרת הקרקע.

הוועדה המקומית רשאית להוציא היתר בסטייה קלה מהוראות הבנייה שהוגדרו בתכנית. החוק והתקנות מפרטים מהי “סטייה ניכרת” מקביעות התכנית, שאותה לא ניתן לאשר בהליך של הקלה, והיא מחייבת הכנת תכנית חדשה. 
בשונה מהיתר תואם תכנית, שבו אין לציבור אפשרות להתנגד (מלבד בעלי זכויות בנכס), בקשת הקלה מתפרסמת על מנת לאפשר לציבור להביע התנגדות למתן ההקלה. כמו כן, אישור הקלה מאפשר את השבחת הנכס, ולכן מחויב בתשלום היטל השבחה.הקצאה ואיזון טבלה הנערכת במקרה של תכנית איחוד וחלוקה. אם החלוקה נערכת בהסכמת הבעלים, תערך טבלת הקצאה. אם החלוקה נערכת שלא בהסכמה, תערך טבלת הקצאה ואיזון. הטבלאות נערכות על ידי שמאי מוסמך, ומטרתן להבטיח שהערך היחסי של הקרקע של כל אחד מהבעלים יישמר גם לאחר השינויי שייווצר עקב התכנית.

 טבלה הנערכת במקרה של תכנית איחוד וחלוקה. אם החלוקה נערכת בהסכמת הבעלים, תערך טבלת הקצאה. אם החלוקה נערכת שלא בהסכמה, תערך טבלת הקצאה ואיזון. הטבלאות נערכות על ידי שמאי מוסמך, ומטרתן להבטיח שהערך היחסי של הקרקע של כל אחד מהבעלים יישמר גם לאחר השינויי שייווצר עקב התכנית.. 

חידוש ושדרוג מבנים, תשתיות ומרחב ציבורי בתוך ערים ויישובים. ההתחדשות תורמת לחיזוק מבנים והתאמתם לסטנדרטים עדכניים, להגדלת מלאי הדירות, להכנסת שימושי קרקע חדשים ולייעול השימוש בקרקע. מדיניות התכנון הארצית מעודדת התחדשות עירונית לטובת ניצול יעיל יותר של הקרקע, שימור שטחים פתוחים ושיפור העירוניות. החלטת הממשלה דר/131 מגדירה התחדשות עירונית “כל תכנית המוסיפה יחידות דיור במרקם הקיים, ובכלל זה תכניות פינוי בינוי, עיבוי, מילוי בנייה במגרשים פנויים, תמ”א 38 וכדומה”. 

שלב בהליך הסטטוטורי, המיועד לשמיעת הציבור הרואה עצמו נפגע מהחלטה תכנונית. החוק מאפשר לפרט הרואה עצמו נפגע להשמיע את עמדתו לפני מוסד התכנון, התנגדות יכולה להיות לתכנית, או לחריגה מתכנית בשלב ההיתר בהקלה או בשימוש חורג. התכנית, ההקלה או השימוש החורג מפורסמים לציבור לתקופה שנקבעה בחוק ובתקנות, ולאחד מכן יוזמנו המתנגדים להציג את עמדתם בפני חברי הוועדה. בעקבות שמיעת ההתנגדויות תחליט הוועדה אם לאשר את התכנית, ההקלה או השימוש החורג, לדחותה או לבצע בה שינויים הנובעים מקבלות ההתנגדויות או חלק מהן.
בבקשה להיתר התואמת תכנית, רק בעל זכות במקרקעין רשאי להגיש התנגדות לבקשה, ובשאלות תכנוניות בלבד.

מוסד תכנון ארצי שהוקם מתוקף חוק שמירת הסביבה החופית התשס”ד – 2004 והתוספת השניה לחוק התכנון והבניה. הוועדה מופקדת על שמירה ואיזון בין  שיקולי התכנון לבין הערך של השמירה על הסביבה החופית. הסביבה החופית היא השטח המצוי במרחק של 300 מטר מקו החוף לכיוון היבשה – של הים התיכון, מפרץ אילת ובסביבה החופית בכינרת. תכניות ובקשות להקלות ושימושים חורגים בתחום הסביבה החופית טעונות אישור הולחו”ף, מלבד מקרים מסויימים שהוגדרו כפטורים. חלק מהבקשות להקלה נדרשות לאישור הולחו”ף רק אם הן בתחום חוף הים לפי הגדרתו בחוק.

ועדת המשנה העיקרית של המועצה הארצית לתכנון ולבניה. הולנת”ע מייעצת וממליצה למועצה הארצית, ודנה בנושאים שהואצלו לה מהמועצה הארצית. בין שאר תפקידיה, יש לקבל את אישור הולנת”ע בהתאם להוראות של תכניות מתאר ארציות או מחוזיות, אם אותן תכניות קבעו כי ניתן לחרוג מהוראותיהן בנושא מסוים בהסכמת המועצה הארצית. 

ועדת משנה של המועצה הארצית לתכנון ולבניה, הדנה בהקלות מקווי בניין שנקבעו בתכניות המתאר הארציות לדרכים ולמסילות, בהתאם לסעיפי הגמישות שנקבעו בהן.

מוסד תכנון ארצי שתפקידו לבחון אם תוכנית עומדת בקריטריונים תכנוניים שמטרתם שמירה על הקרקע החקלאית והשטחים הפתוחים. ככלל, תכניות המבקשות לשנות ייעודבקרקע חקלאית מוכרזת או בשטח פתוח שהוגדר בתכנית המתאר המחוזית  או בקשות להיתר המבקשות שימוש חורג בשטחים אלה טעונות אישור הולקחש”פ. הוועדה גם מוסמכת להכריז על קרקע חקלאית כקרקע “מוכרזת” ומדי פעם מעדכנת את ההכרזה. 

מוסד התכנון העליון בשטחי יהודה ושומרון, מקבילה למועצה הארצית לתכנון ולבניה.

ועדת משנה של הוועדה המחוזית (לגבי תכניות בסמכות ועדה מקומית) או של המועצה הארצית (לגבי תכניות בסמכות ועדה מחוזית). הוועדה דנה בתכניות אם מגיש התכנית בחר להעביר אותה לוועדה זו, לאחר שמוסד התכנון המוסמך לדון בתכנית (הוועדה המקומית או המחוזית) לא סיים את הטיפול בתכנית במועד שנקבע בסעיף 109א לחוק.

ועדת משנה של הוועדה המחוזית, מוסמכת לתת היתרי בניה למתקנים בטחוניים בהתאם לפרק ו’ לחוק, וכן לדון ולהכריע בהתנגדויות לתכנית מטעם שר הבטחון, בשל קיומו של מיתקן בטחוני. 
בשונה ממוסדות תכנון אחרים, דיוני הוועדה חשאיים.

ועדת משנה של המועצה הארצית לתכנון ולבניה, שבסמכותה לאשר חריגה ממגבלות בניה בסמוך לשדות תעופה.

כל רשות מקומית חייבת להקים ועדה לשימור אתרים, לפי סעיף 10 לתוספת הרביעית לחוק. הוועדה קובעת רשימה של אתרים הראויים לשימור ומייעצת למועצת הרשות המקומית, לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית בכל עניין הנוגע לשימורם של אתרים, אם נדרשה לעשות כן.

הגורם האחראי על תחום התכנון במחוז. הוועדה המחוזית יוזמת תכניות מתאר מחוזיות, מאשרת תכניות מתאר כוללניות  ותכניות מקומיות ומפורטות כאשר הן בסמכותה, מתווה את מדיניות התכנון במחוז ומעירה על תכניות ונושאים הנידונים במועצה הארצית. הוועדה המחוזית גם מפקחת על עבודת הוועדות המקומיות בתחום המחוז.
בראש הוועדה המחוזית עומד יו”ר הוועדה. הדרג המקצועי המקביל לוועדה המחוזית הוא לשכת התכנון המחוזית ובראשה עומד מתכנן המחוז.

שר האוצר רשאי למנות ועדה ממונה למילוי תפקידי הוועדה המקומית, בהתאם לסעיף 28א לחוק  אם לדעתו הוועדה המקומית אינה ממלאת את תפקידיה לפי החוק או  עשויה לא למלא אותם, לאחר שקיבל דו”ח ועדת חקירה שהוקמה  לענין זה והתייעץ עם הוועדה המחוזית.

ועדה מקומית לפי סעיף 18 לחוק, שתחום מרחב התכנון שלה כולל רשות מקומית אחת בלבד. מועצת הרשות היא הוועדה המקומית וראש הרשות הוא יו”ר הוועדה. ועדה מקומית תקים ועדת משנה.

מוסד תכנון האחראים על תחום התכנון והבניה במרחב התכנון המקומי. לוועדה המקומית סמכויות שונות בתחומי התכנון והבנייה. מרבית הנושאים נידונים בוועדת המשנה שלה וברשות הרישוי. הוועדה המקומית במליאתה תדון בנושאים תכנוניים משמעותיים מאד, או בנושא שחבר ועדת המשנה או נציג בעל דיעה מייעצת דרשו להעלות במליאה.
ניתן להבחין בין ועדות מקומיות על פי מרחב התכנון המקומי: ועדה ברשות אחת לפי סעיף 18 או ועדה מקומית מרחבית (שבתחומה מספר רשויות מקומיות) לפי סעיף 19.
ניתן להבחין בין ועדות גם על פי היקף הסמכויות שניתן להן, בהתאם לרמת המקצועיות ולהסמכה שקיבלו: ועדה מקומית עצמאית, ועדה מקומית עצמאית מיוחדת וועדה מקומית עצמאית עם תכנית מתאר כוללנית. כל הוועדות המקומיות מוסמכות לאשר תכניות הכוללות את הנושאים המפורטים בסעיף 62א(א) לחוק. לוועדות עצמאיות סמכויות נוספות, בהתאם לרמת ההסמכה שלהן.

ועדה מקומית שמרחב התכנון שלה כולל מספר רשויות מקומיות. ועדה זו מוכרת גם בשם ועדה מקומית לפי סעיף 19. חברים בה נציגי הרשויות המקומיות שבתחום מרחב התכנון ושני נציגים שימנה שר הפנים. בראשה עומד יו”ר ממונה מטעם השר. יוצא דופן הוא מקרה שבו במרחב התכנון שתי רשויות מקומיות בלבד. במקרה זה, ובהתקיים תנאים נוספים המפורטים בחוק, ימונה ראש הרשות הגדולה ליו”ר הוועדה.

(המונה לפחות 35,000 תושבים)
מערכת התכנון בישראל היא מערכת היררכית. התכניות מסודרות במערכת היררכית:תכניות מתאר ארציות, מחוזיות, מקומיות ומפורטות. 
סעיפים 129 – 131 לחוק התכנון והבניה קובעים, כי לתכנית אסור לסתור תכניות שנמצאות במעמד גבוה יותר במדרג התכניות. במקביל  להיררכיית התכניות קיימת היררכיה של מוסדות התכנון והתכניות אותן מאשר כל מוסד. 

ועדה מקומית ששר האוצר מצא כי היא מתפקדת ביעילות ובמקצועיות בכל התחומים ולפיכך ניתן להסמיך אותה כוועדה עצמאית. ועדה מקומית עצמאית מקבלת סמכויות תכנון נרחבות, המאפשרות לה לאשר תכניות מפורטות העוסקות במגוון רחב יותר של נושאים בהשוואה לועדה מקומית שאינה עצמאית: כל הנושאים שבסמכות ועדה מקומית בהתאם לסעיף 62א(א) לחוק, וכן כל הנושאים המפורטים בסעיף 62א(א1).

ועדה מקומית עצמאית שעוברת תהליך הסמכה נוסף, שמעניק לה סמכויות תכנון רחבות יותר. ועדה מקומית עצמאית-מיוחדת מוסמכת, בנוסף למה שהותר לוועדה רגילה ולוועדה עצמאית, לאשר גם תכניות פינוי-בינוי ותכניות למתחמי התחדשות עירונית, לפי סעיף 62א(א2) לחוק.

במקרה של ועדה עצמאית או עצמאית מיוחדת שיש למרחב התכנון שלה תכנית כוללנית מאושרת, התכנית הכוללנית תוחמת את היקף הסמכות של הוועדה המקומית. במקרה זה, הוועדה המקומית העצמאית מוסמכת לאשר כל תכנית שלא סותרת את התכנית הכוללנית.

ועדת המשנה מונה חמישה חברים, לשמיעת התנגדויות לתכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

דנה בעררים על החלטות של ועדות מחוזיות, וכן בעררים על החלטות הולחוף והולקחש”פ.

ועדה לה מוקנות כל הסמכויות של הוועדה המקומית. חברים בה ראש הרשות המקומית או אחד מסגניו שהמועצה מינתה, וכן שישה עד עשרה חברי מועצה בהתאם למספר חברי המועצה. תפקידיה הם להכריע בנוגע לתכניות בסמכות ועדה מקומית, בקשות להקלות, בקשות לשימוש חורג, תשריטי חלוקה ועוד; לדון ולגבש המלצה בנוגע לתכניות בסמכות ועדה מחוזית, לדון בהתנגדויות ולהכריע בהן; לאכוף את חוקי התכנון והבנייה במרחב התכנון המקומי; לאשר חלוקת מקרקעין; לגבות אגרות והיטלים ועוד.

ועדה בדרג המחוזי, אשר מוסמכת לדון בעררים על החלטות הוועדות המקומיות בנושא תביעות פיצויים בגין פגיעה עקב אישורה של תכנית וכן בנושאי היטל השבחה.

דנה בעררים על החלטות הוועדה המקומית בכל הקשור לתכניות בסמכות ועדה מקומית, תשריטי חלוקה של קרקעות, היתרים לשימוש חורג, הקלות, תעודות גמר ועוד. כמו כן, דנה הוועדה בעררים על החלטות רשות רישוי בכל הנוגע לבקשות להיתרי בניה.

מוסד תכנון ארצי שהוסמך לערוך ולאשר (בכפוף לאישור הממשלה) תכניות לתשתית לאומית (תת”ל) – תכניות מתאר ארציות עם הוראות של תכניות מפורטות עבור “תשתיות לאומיות” המפורטות בחוק. במסגרת הוות”ל פועלת גם רשות רישוי, המוסמכת לתת היתרי בניה למתקני ומבני תשתית לאומית שמוקמים מכוח תכנית לתשתית לאומית.

מוסד תכנון ארצי שהוסמך לאשר תכניות מועדפות לדיור (תמ”ל) – תכניות מפורטות למגורים בהיקף גדול בקרקע שהוכרזה כ”מתחם מועדף לדיור” על ידי הממשלה או ועדת שרים. תכנית מועדפת לדיור כוללת הוראות המאפשרות להוציא מכוחה היתר בניה ללא צורך באישור תכנית נוספת. 

זכות קניינית לאדם (או לציבור כולו) להשתמש במקרקעין שנמצאים בבעלותו של אחר. תכנית עשויה לכלול, בין השאר, הוראות הקובעות זיקת הנאה, גם בייעוד קרקע שאינו ציבורי. 

 השטח המותר לבניה במגרש. זכויות הבניה נמדדות במ”ר או באחוזי בניה, מתוך שטח המגרש נטו. זכויות הבניה במגרש נקבעות בתכנית מפורטת, והיתר הבניה חייב להיות תואם לזכויות הבניה (אלא אם כן ניתנה הקלה של תוספת שטח בנוי).

חבר בעל זכות הצבעה במוסד תכנון. תפקידו מקנה לו על פי החוק זכויות וחובות:
בין חובותיו ניתן למנות את החובה לפעול ללא כל ניגודי עניינים ולשמור על מידע שמוסד התכנון החליט שלא לגלותו. 
בין זכויותיו ניתן למנות את הזכות לעיין במסמך הדרוש לו לתפקידו ולקבל עותק ממנו, לקבל זימון לישיבות הוועדה, לקבל את טיוטת הפרוטוקול לעיונו, לקבל חו”ד מהנדס הוועדה על נושאי הדיון (בוועדה מקומית) ועוד.

בכל תכנית שבסמכות ועדה מקומית תוגש לחברי הוועדה חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה, הכוללת התייחסות לכל היבטי התכנית. חוות הדעת כוללת תיאור של המוצע בתכנית, עמדת המהנדס והמלצתו האם להפקיד את התכנית, לאשר אותה או לדחותה (ס’ 61א(ג)(4))
חוות דעת של מהנדס הוועדה נדרשת על פי החוק גם בהחלטות אחרות של הוועדה, כגון בקשות מסוימות להקלה ולשימוש חורג.

החוק העיקרי המסדיר את פעילות מערכת התכנון. הוא מבוסס על חקיקה בריטית מתקופת המנדט, אך במשך השנים נערכו בו למעלה מ-120 שינויים. החוק קובע את מבנה מערכת התכנון (מוסדות התכנון), סוגי התכניות, הוצאת היתרים, הדרישות לפיצויים והיטלי השבחה, העונשים המוטלים על מי שאינם מקיימים את החוק ועוד.

מוסד תכנון רשאי למנות חוקר להתנגדויות כאשר יש ריבוי מתנגדים לתכנית. תפקידו לשמוע את ההתנגדויות ולגבש המלצות למוסד התכנון ביחס להתנגדויות.

היכולת של אדם, קבוצה או מקום להתמודד עם קושי, שינוי או משבר – ולהמשיך לתפקד, להתאושש ואף להתחזק בעקבותיו. תכנון איכותי עשוי לחזק חוסן מרחבי, כלכלי או חברתי באמצעות: תשתיות עמידות, גישה נוחה לשירותים, שטחים ציבוריים מתפקדים, תחבורה יעילה, נגישות ועירוב שימושים.

בית מגורים שבקומת הקרקע שלו הפונה לרחוב הותרו שימושים מסחריים, כפי שהוגדרו בתכנית החלה על השטח. חזית מסחרית היא דוגמה ליישום העיקרון התכנוני של עירוב שימושים.

פעולה הנדסית של חיזוק יסודות המבנה על מנת לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים (תמ”א 38) מגדירה מסלולים לחיזוק מבנים, ובין השאר מאפשרת הוספת זכויות בניה כתמריץ כלכלי.

שיטה אחידה להגדרת היקפי הבניה, שמטרתה לבדוק האם היקפי הבניה המוצעים על ידי מגיש הבקשה להיתר תואמים את זכויות הבניה שנקבעו בתכנית החלה על השטח ומהו שטח הבניה הכולל, שיהווה בסיס לחישוב גובה אגרת הבניה.
הוראות מפורטות בדבר חישוב השטחים מפורטות בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ”ב-1992.

 שכירות מקרקעין לטווח ארוך. מקנה לחוכר את זכות השימוש תמורת תשלום דמי חכירה. מקור ההסדר באיסור שהיה קיים בחוק למכור מקרקעין בבעלות המדינה או קק”ל. 

חכירה לתקופה של 25 שנים או יותר.

יחידת קרקע שמהווה מושא לזכויות קנייניות. מרשם המקרקעין (טאבו) כולל מידע על מיקום החלקה, מידותיה, צורתה ופירוט הזכויות הקנייניות בחלקה. מיפוי החלקה באחריות המרכז למיפוי ישראל (מפ”י), והם יעדכנו את גבולותיה לאחר שתכנית קבעה חלוקה למגרשים חדשים. לכל חלקה, והגוש בו היא נכללת, יש מספר ייחודי באמצעותו ניתן לזהות אותה.

טבלאות שמאיות, המצורפות לתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, אשר מפרטות את חלוקת הבעלות בקרקע בתחום התכנית, תוך שמירה על איזון בערכים השמאיים היחסיים, בין בעלי הקרקע. 

טבלה נלווית לתכנית איחוד וחלוקה, החתומה על ידי כל בעלי הקרקע, וכוללת את החלוקה החדשה של המגרשים והשינויים הקנייניים הנובעים מהחלוקה.

פרק 5 להוראות התכנית על פי נוהל מבא”ת, מפרט את זכויות הבניה בכל תא שטח בתכנית בצורה טבלאית.

בשטחי יהודה ושומרון לא חלים חוק התכנון והבניה, ולא תכניות מכוחו. החקיקה החלה באזור היא חקיקה ירדנית מלפני 1967, וצווים שהוציא המפקד הצבאי (אלוף פיקוד המרכז). מוסד התכנון העליון ביהודה ושומרון הוא ועדת התכנון העליונה.

נסיעה על בסיס יומי של אנשים ממקום מגוריהם אל מקום עבודתם וחזרה. לרוב מדובר בתנועה מחזורית קבועה, המתרחשת במועדים דומים (בוקר וערב). יוממות מגבירה את הצורך בתשתיות תחבורה דוגמת כבישים ומסילות.

מכהן בראש מוסד תכנון. 
בוועדה מקומית ברשות אחת – יו”ר הוועדה המקומית הוא ראש מועצת הרשות המקומית, והוא – או אחד מסגניו שמועצת הרשות בחרה לתפקיד זה – יכהן כיו”ר ועדת המשנה. 
בוועדה מקומית מרחבית משתנה אופן בחירת היו”ר בהתאם למספר הרשויות בוועדה וגודלן. 
יו”ר הוועדה יקבע את סדר היום, את סדרי הדיון, ינהל את הדיון בוועדה ויהיה אחראי לניהולם התקין של ההקלטה והפרוטוקול. במקרה של דעות שקולות בנוגע לעניין בו נדרשת הכרעת הוועדה יהיה ליו”ר הוועדה קול נוסף באותו ענין. 

 לכל מוסד תכנון יש יועץ משפטי, שתפקידו לפרש את הוראות החוק או הוראות של תכנית כאשר הן לא ברורות, ולסייע לוועדה לקיים תהליכי עבודה ולקבל החלטות בהתאם לדרישות החוק. 
בוועדה מקומית, היועץ המשפטי גם עורך הסדרי ניגוד עניינים לחברי הוועדה, מגיש חוות דעת (יחד עם המהנדס) בנוגע לסמכות הוועדה לדון בתכנית מסוימת, ובנוגע לתכניות העוסקות בקרקע שבעליה פרטיים.
היועץ המשפטי של ועדה מקומית ברשות אחת, יהיה היועץ המשפטי של הרשות. 
ראו גם: חוק הרשויות המקומיות (ייעוץ משפטי), תשל”ו-1975.

ועדה מקומית ששר האוצר מצא כי היא מתפקדת ביעילות ובמקצועיות בכל התחומים ולפיכך ניתן להסמיך אותה כוועדה עצמאית. ועדה מקומית עצמאית מקבלת סמכויות תכנון נרחבות, המאפשרות לה לאשר תכניות מפורטות העוסקות במגוון רחב יותר של נושאים בהשוואה לועדה מקומית שאינה עצמאית: כל הנושאים שבסמכות ועדה מקומית בהתאם לסעיף 62א(א) לחוק, וכן כל הנושאים המפורטים בסעיף 62א(א1).

חדר או מערכת חדרים במבנה קבוע או ארעי המיועד לדיור. היא כוללת חדרי שירות ויש אליה גישה נפרדת מהרחוב או משטח משותף עם דירות אחרות בתוך הבניין.

תא שטח המוגדר בתכנית ומיועד לתכליות שונות למשל למבני ציבור, מגורים, שטח ציבורי פתוח, מסחר, תעסוקה וכו’.

הגורם המקצועי בדרג המחוז, פועל בסמוך לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ומייעץ לה. בראש לשכת התכנון עומד מתכנן המחוז.

הגורם במשרד המשפטים האחראי על רישום והסדרה של הזכויות הקנייניות במקרקעין. מרשם המקרקעין הוא מאגר מקוון ופתוח לעיון הציבור בכפוף לתשלום אגרה סמלית.

מבנה אחיד לתכניות. נוהל מבא”ת קובע הנחיות מחייבות לעריכת תכנית: איך צריך לערוך את התשריט של כל תכנית, באילו צבעים יש לסמן את יעודי הקרקע השונים, איך לערוך את ההוראות ועוד. המבנה האחיד מאפשר להבין בקלות את תשריט התכנית ולקרוא את ההוראות, כאשר הוראות בנושא מסויים מופיעות תמיד באותו מקום. החל משנת 2012 קובע נוהל מבא”ת שהתכניות חייבות להיות מקוונות.

מבנים ואתרים אשר הוכרו כבעלי ערך היסטורי, אדריכלי, תרבות, ארכיאולוגי, בהתאם לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה. 
מקומות אלה יופיעו ברשימת האתרים לשימור שנקבעת על ידי הוועדה לשימור אתרים ברשות המקומית.

מבקר את עבודת הוועדה כאחד מהנושאים שבאחריותו. 
בועדה מקומית ברשות אחת, מבקר הרשות יהיה מבקר הוועדה; בוועדה מקומית מרחבית, מבקר הרשות שמספר תושביה הוא הגדול ביותר יהיה גם מבקר הוועדה.

בעת חלוקה חדשה של הקרקע בין בעליה, תציע התכנית יחידות קרקע חדשות הנקראות מגרשים. מגרש יהווה יחידה נפרדת לצורך רישום בעלות, רק לאחר אישור תכנית לצרכי רישום, או תשריט חלוקה, ולאחר שגבולות המגרש ייקבעו כגבולות של חלקה ויירשמו במרשם המקרקעין (טאבו). 

מגרשים בעלי גבול משותף עם המגרש לגביו הוגשה תכנית או בקשה להיתר בניה. כאשר הבקשה להיתר כוללת בניה בגבול המגרש (גדר, קיר משותף וכו’), בעל זכות במגרש גובל רשאי להגיש התנגדות להיתר, משיקולים תכנוניים, גם אם ההיתר תואם לתכנית. בעל זכות במגרש גובל לקו הכחול של תכנית רשאי להגיע תביעת פיצויים בגין פגיעה מהתכנית.

החלטה של הוועדה המקומית בנוגע לסדרי עדיפויות ומדיניות הטיפול בעבירות הבניה השונות.

מנהל את הדרג המקצועי של הוועדה המקומית. מהנדס הוועדה חבר ברשות הרישוי והוא אחראי על הוצאת היתרי בניה ועל העברת חוות דעתו והמלצותיו לחברי הוועדה בנושאים שעל סדר היום, בין שאר תפקידיו. מהנדס רשוי או אדריכל רשוי, בעל 3-5 שנות ותק רשאי לעמוד בראש יחידת ההנדסה המקומית, או בראש הדרג המקצועי בוועדה המרחבית. בוועדה מקומית הכוללת רשות מקומית אחת, מהנדס הרשות יהיה גם מהנדס הוועדה, ובוועדה מרחבית – מליאת הוועדה תמנה את המהנדס. 

בכל רשות מקומית מכהן מהנדס רשות. בוועדות מקומיות ברשות אחת בלבד, החוק מחייב כי מהנדס הרשות יהיה מהנדס הוועדה. בוועדות מרחביות לכל רשות יש מהנדס רשות, ולוועדה המרחבית יהיה מהנדס ועדה. כאשר מהנדס רשות איננו מהנדס הוועדה, הוא עוסק בעיקר בהיבטי הפיתוח של הרשות, ואין לו סמכויות בכל הקשור לקידום תכניות והוצאת היתרי בניה.

המוסד התכנוני הבכיר ביותר. בראשה יושב שר האוצר, או נציגו, ומנהל מינהל התכנון הוא ממלא מקומו. הרכב המועצה נקבע בסעיף 2 לחוק. במועצה 36 חברים המייצגים משרדי ממשלה, רשויות מקומיות, ארגונים שונים ועוד. המועצה, במליאתה או באמצעות ועדות המשנה שלה, יוזמת הכנת תכניות מתאר ארציות, מאשרת תכניות מתאר מחוזיות, מתווה את מדיניות התכנון הארצית ומייעצת לממשלה בסוגיות תכנוניות, לרבות נושאי חקיקה. 

מועצת התכנון העליונה היא ועדת התכנון שפועלת בשטחי יהודה ושומרון, בין תחומי אחריותה אישור תכניות בנייה, שינוי ייעודי קרקע, ומתן היתרים בהתאם לחוקי התכנון שחלים באזורים אלה.

גורם בעל מעמד חוקי, המהווה חלק ממערכת התכנון בישראל ועוסק בקבלת החלטות שונות בנושאי תכנון ובנייה. למוסדות התכנון יש מעמד של מוסד מחוקק, שכן הם מאשרים תכניות המהוות דבר חקיקה, ומי שלא מקיים את קביעות התכניות צפוי לעונשים. מוסדות התכנון מוכרים גם בשם “ועדות”. מוסדות התכנון נחלקים לשלושה דרגים: הארצי, המחוזי והמקומי. 

בעלות משותפת במקרקעין (מקור המונח בחוק הקרקעות העות’מני שקדם לחוק המקרקעין, תש”ל-1970). ככלל במושע, לכל אחד מהבעלים זכות ביחס לכל המקרקעין, בהתאם לחלק היחסי של הבעלות שלו.

לכל מוסד תכנון ימונה מזכיר. המזכיר מנהל את תהליכי העבודה של הוועדה, בהתאם לדרישות החוק והתקנות, ואחראי בין היתר לזמן את ישיבות הוועדה, ולפרסם הודעות והחלטות מטעם הוועדה: סדר יום, החלטות שהתקבלו, וכל פרסום אחר שנדרש על פי חוק. 

יחידת מטה בפרקליטות המדינה, המטפלת באופן ישיר ועקיף בתיקים פליליים בעבירות התכנון והבניה. המחלקה מנחה מקצועית את התובעים בוועדות המקומיות. 

ייעוד קרקע בחוק הקרקעות העות’מני, המשמש את הציבור הרחב, כגון דרכים.

תמצית מידע על התכניות החלות על המגרש, ועל קיום חבות בתשלום היטל השבחה. הוועדה המקומית תמסור את המידע לכל מעוניין בקרקע לפי בקשתו, מכוח סעיף 119א לחוק.
המידע התכנוני שנמסר מכוח סעיף 119א אינו ממצה את כלל המידע הנדרש להיתר.

אחד מעובדי הצוות המקצועי בוועדה המקומית, האחראי לאיסוף המידע הנדרש להיתר, הכנת תיק מידע ומסירתו לעורך הבקשה. 

הגורם האחראי במדינת ישראל על גיבוש מדיניות תכנון ארצית בנושאים שונים, יוזם ומקדם תיקוני חקיקה, מפעיל את מוסדות התכנון הארציים, ביניהם המועצה הארצית לתכנון ולבניה.

מזג האוויר המקומי שמורגש באזור מסוים, בשונה מהמזג אוויר הכללי של הסביבה. בתכנון מרחבי מותאם (בעיקר בישובים ושל מבנים) ניתן ליצור מרחבים נוחים יותר לשהייה: מוצלים, מאווררים ועתירי צמחיה.

גוף פרטי שהוסמך על-ידי הרשות הלאומית להסמכת מעבדות וקיבל רישיון מאת שר האוצר לבצע בקרת תכן ובקרת ביצוע.

ימונה על ידי שר האוצר, וילווה את הוועדה המקומית ואת התנהלותה המקצועית או יקדם הסמכתה כוועדה עצמאית.

בעל המקצוע הבכיר ביותר במערכת התכנון. אחראי לתפקודה של כל מערכת התכנון בישראל ועל גיבוש מדיניות התכנון הארצית. מכהן כחבר המועצה הארצית וכממלא מקום של יושב הראש שלה. 

רצועת שטח רציפה ופתוחה שמקשרת בין אזורים טבעיים ומשמשת כנתיב תנועה, מעבר, התרבות וקישור אקולוגי עבור מיני בעלי חיים וצומח. המסדרון האקולוגי מאפשר תנועה בין בתי גידול טבעיים ומאפשר שמירה על תפקודים אקולוגיים, ביולוגיים, ותומך בעמידות מערכות אקולוגיות בפני שינויים סביבתיים, אקלימיים ואנושיים.

הנחיות, תכניות אב וכל מסמך הקובע מדיניות תכנון ואינו תכנית סטטוטרית. 

מסמך תכנוני, אסטרטגי או רעיוני, אשר אומץ על ידי מוסד תכנון ומהווה בסיס לקביעת העקרונות וההנחות שעליהן מבוססת תכנית. המסמך מציג מדיניות, עקרונות תכנון או מסגרת תכנונית כוללת מנחה בשלבי גיבוש התכניות וקבלת החלטות במוסד התכנון.

כלל המסמכים המחייבים והנלווים שמרכיבים תכנית סטטוטורית ושמהווים את הבסיס המשפטי לתוקפה של התכנית, להבנתה וליישומה.
לתוכנית מצורפים מסמכי חובה (תשריט /הוראות “תקנון”) ויתכנו גם מסמכים נלווים כגון :
מסמך רקע- מסמך תומך שנערך כחלק מתהליך הכנת התכנית ומהווה בסיס לתכנון, להצדקה תכנונית, לשיקול דעת מוסד התכנון ולתהליך האישור. 
מסמך מחייב- חלק מהתכנית הקובע הנחיות וכללים שחובה לפעול לפיהם מבחינה משפטית ותכנונית.

מאפשרת ניהול וניתוח מידע גיאוגרפי תוך שילוב תכנים ממספר שכבות מידע, כולל מידע תכנוני, נתוני תשתית, תנועה, צילומי אוויר ועוד. 

מפה שהוכנה על ידי מודד מוסמך, בהתאם לתקנות המדידות (מדידות ומיפוי), תשע”ו-2016. המפה מראה את הקדסטר (הגושים והחלקות) בשטח התכנית, את הטופוגרפיה ואת המבנים הקיימים בשטח התכנית.
מפת מדידה להיתר תכלול גם את הנתונים הנדרשים לקבלת היתר בניה.

המרחב הגיאוגרפי שבתחומו מוסמכת ועדה מקומית להפעיל את סמכויותיה על פי החוק. מרחב תכנון אינו תואם בהכרח לגבול שטח השיפוט של רשות מקומית. 

כל שטח במחוז שאינו מרחב תכנון מקומי או מרחב תכנון מיוחד. בשטח זה, הוועדה המחוזית מחזיקה בכל סמכויותיה של ועדה מקומית. רשות הרישוי במרחב תכנון מחוזי מורכבת מיו”ר הוועדה המחוזית וממתכנן המחוז.

אזור מתוחם הנבדל ממרקמים אחרים ביחסים בין ייעודי הקרקע וברמות הפיתוח השימור.

מתחם שבו מתקיימים חיבורים בין כמה סוגי תחבורה שונים במיקום אחד, כך שניתן לעבור בקלות, ביעילות ובנוחות בין אמצעים כגון רכבת, אוטובוס, מטרו, אופניים ועוד. המתח”מ נועד לשפר את השימוש באמצעי התחבורה הציבוריים ומהווה מנוף לפיתוח עירוני וכלכלי.

בעל המקצוע הבכיר במחוז בתחום התכנון והבנייה. מתכנן המחוז מתווה מדיניות תכנונית במחוז ועומד בראש לשכת התכנון המחוזית. מתכנן המחוז הוא גם חבר הוועדה המחוזית. 

מצב שבו חבר ועדה נמצא בקונפליקט בין תפקידו, בו הוא אמור לייצג את הציבור וטובתו, לבין טובתו האישית-כלכלית, במישרין או בעקיפין. 
סעיף 44ג לחוק קובע, כי אדם הנמצא בניגוד עניינים תדיר לא יכהן כחבר ועדה. 
סעיף 44ד לחוק קובע, כי כל חבר ועדה מקומית נדרש לערוך הסדר ניגוד עניינים מול יועמ”ש הוועדה בתחילת תקופת מילוי תפקידו. 
סעיף 47 לחוק קובע, כי חבר ועדה חייב להודיע ליו”ר הוועדה על חשש לניגוד עניינים, ולהימנע מהשתתפות בישיבות בהן נידונים נושאים שלגביהם יש להם עניין אישי. 

בכל תכנית ניתן (או נדרש) לצרף נספחים שונים. הנספחים יוגדרו על פי שלוש רמות חשיבות: מחייבים; מנחים; ונלווים. נספחים מחייבים מעמדם זהה לתשריט ולתקנון, ואין לסטות מקביעותיהם. גם מנספחים מנחים אסור לסטות, אבל אם נוצרו נסיבות מיוחדות המחייבות שינוי – מותר לסטות מקביעותיהם באופן מינימלי. לנספחים נלווים אין תוקף מחייב כלשהו, והם בדרך כלל צורפו לתכנית למטרות מידע. דוגמאות לנספחים: 

• נספח בינוי – מוכיח את היתכנות זכויות הבניה שבתכנית ואת היחס של הבינוי לטופוגרפיה; 
• נספח פיתוח – מראה את הפיתוח הצפוי של פני הקרקע לצורך יישום הבניה; 
• נספח תנועה וחנייה – מראה את ההיתכנות התחבורתית של התכנית, כניסות ויציאות ממגרשים, וכן את קיומם של מספיק מקומות חנייה בשטחי המגרשים.

נציגים בעלי דעה מייעצת המוזמנים לישיבות הוועדות המקומיות. לנציגים אלה סמכויות שנקבעו בחוק, אך הם אינם משתתפים בהצבעות. שני משקיפים רשאים לחבור, כמו חברי הוועדה עצמה, על מנת לערור על החלטות של הוועדה. משקיפים מייצגים משרדי ממשלה, את הגופים המקצועיים, ושניים מהם הם נציגי השר הבקיאים בענייני תכנון ובניה.

חריגה משמעותית מקביעות שנקבעו בתכנית. החוק והתקנות מפרטים את המקרים המהווים סטייה ניכרת, ורק מה שלא כלול באותה רשימה ייחשב כ”סטייה שאינה ניכרת”, אשר ניתן לאשר כהקלה.

סמכות לעסוק בנושאים תכנוניים במסגרת תכנית. סמכויות הוועדות המקומיות לאשר תכניות מקומיות ומפורטות נקבעות לפי הנושאים הנכללים בתכנית, ובהתאם לרמת ההסמכה של הוועדה, בסעיף 62א לחוק.

סעיף 254טז לחוק קובע, כי כל וועדה מקומית תערוך סקר של עבירות הבניה הקיימות במרחב התכנון שלה.

סעיף 145(א) לחוק קובע, כי העבודות הבאות בקרקע טעונות היתר בניה:

1. התוויית דרך, סלילתה וסגירתה;
2. הקמת בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;
3. כל עבודה אחרת בקרקע ובבנין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כטעונים היתר החריג לכך הוא עבודות הפטורות מהיתר.

בניה, הקמה או הצבה של אלמנטים קטנים ופשוטים יחסית מבחינה הנדסית, שניתן לבצע ללא צורך בהיתר בניה. העבודות הפטורות מהיתר מפורטות בתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע”ד-2014. 
הפטור מהיתר מותנה בעמידה בתנאים המפורטים בתקנות ובסעיף 145ג לחוק: האלמנטים אינם מהווים סיכון, מטרד או מפגע סביבתי, אינם פוגעים בשלד הבניין וביציבותו, והשפעתם על חזות הבניין והסביבה מעטה. כמו כן, העבודות כפופות לתנאים שנקבעו בתכנית או בהנחיות מרחביות. 
דוגמאות לעבודות פטורות מהיתר כוללות: התקנת מזגן בחזית אחורית או צדית, התקנת מחסן ששטחו עד 6 מ”ר ועוד.

עבודה או שימוש במקרקעין שנקבע כי הם טעונים היתר, ובוצעו ללא היתר, או בשונה ממה שנקבע בהיתר, או שההיתר שניתן להן היה שלא בהתאם לתכנית. ניתן להאשים בעבירת בנייה את בעל ההיתר, בעל הקרקע בעת ביצוע העבירה, המשתמש בקרקע, האחראי לעבודה (האדריכל, המהנדס וכו’) ואחרים.

עקרון תכנוני המשלב שימושים שונים באותו מגרש או מתחם. עירוב שימושים יכול להיות בין מגורים, מסחר, שירותי ציבור ועוד. מדיניות התכנון הארצית מעודדת עירוב שימושים, מכיוון שהוא מאפשר מרחב עירוני פעיל, ניצול יעיל של הקרקע וצמצום השימוש ברכב פרטי. 

גישה תכנונית ששמה דגש על פיתוח עירוני תוך הגברת צפיפות, הגדלת עירוב השימושים, שיפור ההליכתיות ויצירת מרחבים ציבוריים מגוונים, פעילים ואיכותיים. תכנון על פי עקרונות העירוניות משפר בין היתר את הנגישות של התושבים להזדמנויות, מייעל את השימוש בקרקע, מעלה ערכי נדל”ן, מעודד כלכלה מקומית, מייצר מפגש בין קבוצות אוכלוסייה שונות, מפחית פליטות לאוויר ומצמצם פגיעה בשטחים פתוחים. 

על חלק מהחלטות מוסדות תכנון ניתן לערור. ניתן לערור על החלטות הוועדה המקומית העוסקות באישור או דחייה של תכניות, בקשות להקלה או לשימוש חורג, ועל נושאים נוספים המנויים בסעיף 12ב לחוק בפני ועדת הערר המחוזית. על החלטות מסוימות בנושאי השבחה, פיצויים ונושאים נוספים ניתן לערור לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה מכוח סעיף 12ז לחוק.
ניתן גם לערור על החלטות מסויימות של הוועדה המחוזית בפני ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית, מכוח סעיף 6(ג) לחוק.
ועדת הערר תקיים במקרים אלה דיון נוסף בנוגע להחלטת מוסד התכנון, והיא מוסמכת לקבל החלטה שונה, או להורות למוסד התכנון לשוב ולדון בתכנית. רשאים להגיש ערר חברי הוועדה, מי שהגיש תכנית או מי שהתנגד לה והתנגדותו נדחתה, וגורמים נוספים המנויים בחוק.

משולמים לבעל מקרקעין אם הוכיח שערך המקרקעין שלו נפגע עקב אישור התכנית שהוא מצוי בתוך תחומה או גובל עמה. המועד להגשת תביעת פיצויים ועקרונות נוספים מוגדרים בפרק ט’ לחוק.

חלוקת דירות קיימות למספר יחידות דיור קטנות יותר. פיצול דירות מגדיל בדרך כלל את העומס על התשתיות המקומיות, ועל כן ייחשב סטיה ניכרת שלא ניתן לאשר במסגרת הקלה. עם זאת, תיקון 117 לחוק מתיר (כהוראת שעה) לפצל יחידות דיור בדירה צמודת קרקע, במגבלות המפורטות בסעיף 147(י) לחוק.

אכיפת דיני התכנון והבנייה על ידי הוועדה המקומית, אשר נדרשת לוודא שכל בנייה, פיתוח או שימוש בקרקע בתחום מרחב התכנון נעשים על פי היתר ובהתאם לתנאיו. במקרה שמתגלית עבירת בניה, הפיקוח עשוי להוביל לנקיטת הליכי אכיפה מנהליים ופליליים.

חוק מנדטורי, המהווה מקור סמכות להפקעת שטחים לצרכי ציבור, במקביל לסמכות ההפקעה מכוח תכנית הקיימת בפרק ח’ לחוק.

הגדרה כמותית של היקף השטחים הנדרשים בתכנית. מקובל להתייחס באופן ספציפי לפרוגרמת השטחים לצרכי ציבור. הפרוגרמה מחשבת את היקף שטחי הציבור הנדרשים בתכנית מסויימת, הן שטחי הייעודים בתשריט והן את היקף השטחים הבנויים, ביחס למספר הדיירים המוצע בתכנית. צרכי הציבור כוללים את השטחים המיועדים לחינוך, תרבות, דת, בריאות, רווחה, ספורט, שטחים פתוחים, ועוד. הפרוגרמה מחושבת בהתאם להנחיות במדריך להקצאת שטחי ציבור.

מסמך המתאר את מהלך הדיון בישיבות מוסד התכנון, ומתפרסם לאחר אישורו בישיבה עוקבת. הפרוטקול כולל את הנושאים שעלו לדיון, המשתתפים, ההחלטות, מהלך הדיון וכן את תמצית עיקרי הדברים שנאמרו בישיבת הוועדה. פרוטוקול הישיבה מתפרסם לאחר אישורו באתר האינטרנט של הוועדה או של מינהל התכנון. כל אדם רשאי לעיין בפרוטוקול, ללא תשלום.

על פי החוק נדרש לפרסם בעיתונות הודעה על ההחלטות הבאות: הפקדת תכנית / העברה להערות והשגות, אישור תכנית, אישור הנחיות מרחביות, הגשת בקשה להקלה או שימוש חורג. כמו כן מוסד תכנון רשאי לפרסם הודעה על הכנת תכנית (סעיף 77) או מגבלות על הוצאת היתרים (סעיף 78). מטרת הפרסום היא להביא לידיעת הציבור את החלטות מוסדות התכנון, וכן על מנת שמי שרואה את עצמו נפגע יוכל להתנגד או לערור על ההחלטה, בהתאם להוראות החוק.

בהתאם לסעיף 236 לחוק, בית המשפט מוסמך להורות על הפסקת עבודה אסורה, או שימוש אסור, או להורות על סגירת הבניין. הצו יכול להינתן במסגרת הליך פלילי בגין עבירת בניה, או כהליך עצמאי.

בית משפט מוסמך להורות על הריסת מבנה שהוקם בניגוד להיתר. צו ההריסה יכול להיות בעקבות הרשעה בעבירת בנייה, אך בית המשפט רשאי לתת צו הריסה גם ללא הליך פלילי במקרים מסוימים, בהתאם לסעיף 239 לחוק.

הצו, מכוח סעיף 221 לחוק, מאפשר ליו”ר הוועדה או למהנדס הוועדה לצוות על הריסת עבודה אסורה. הצו חל על בניה חדשה בלבד, לזמן מוגבל מסיום הבניה.

הצו מכוח סעיף 216 לחוק מאפשר ליו”ר הוועדה או למהנדס הוועדה לצוות על הפסקת עבודה, אם יש יסוד סביר להניח שהיא ללא היתר, בסטייה מהיתר, או בניגוד לתכנית. הצו יישאר בתוקף עד להחלטת בית המשפט.

בהתאם לסעיף 234 לחוק, בית המשפט מוסמך לאסור על פעולה במקרקעין הקשורה לעבודה אסורה או שימוש אסור, ובכלל זה – לאסור על שימוש במקרקעין או להורות על סגירת בניין. מטרת הסעיף למנוע עבודה או שימוש אסורים כבר בשלב ההכנות.

מדד כמותי המתאר את היחס בין מספר יחידות דיור או אוכלוסייה לבין שטח נתון. המדד משמש כלי מרכזי להערכת עוצמת הפיתוח, לאפיון המרחב העירוני, ולהכוונת תכנון התשתיות, השירותים והמרחב הציבורי.
צפיפות נטו- היחס בין מספר יחידות הדיור לבין סך השטח של המגרשים המיועדים למגורים.
צפיפות ברוטו- היחס בין מספר יחידות הדיור לבין השטח של כלל התכנית (שכולל גם דרכים, שטחים פתוחים, מבני ציבור ועוד).

מערכת הגושים והחלקות לפיהם מחולקת הקרקע. פעולות תכנוניות רבות עשויות לשנות את הקדסטר ולהשפיע על הבעלות, ביניהן תכניות איחוד וחלוקה, תשריטי איחוד וחלוקה, הפקעות וקביעת זיקת הנאה.

הקו הקובע את גבולות התכנית ומוגדר בתשריט על ידי קו בצבע כחול. הוראות התכנית יהיו תקפות לתחום המוגדר על-ידי הקו בלבד.

המרחק המינימלי שבו ככלל לא ניתן לבנות ושנמצא בין גבול המגרש לבין קירות המבנה שבתוכו. מטרתו העיקרית הינה למנוע בניית בניינים קרוב מדי לדרכים או לבניינים סמוכים.

מניין המשתתפים החוקי הנדרש לפתיחת ישיבה של מוסד תכנון או להמשך קיומה לאחר שנפתחה.

חוק העבירות המנהליות, תשמ”ו-1985 קובע, כי ניתן להטיל קנס מנהלי בגין עבירת תכנון ובניה, ללא הליך פלילי. הקנס בתעריף קבוע בתקנות העבירות המנהליות בהתאם להיקף העבודה או השימוש האסורים. את הקנס מוסמך להטיל מנהל הפיקוח בוועדות עצמאיות בלבד, או היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה. 

בית המשפט יכול להטיל קנס על מי שהורשע בעבירה לפי חוק התכנון והבניה, עד לשיעור הקבוע בעבירה. הקנס יכול להיות בנוסף על מאסר או במקומו. בית המשפט יכול גם להטיל קנס נוסף על עבירה מתמשכת, עד הפסקת ביצועה, בהתאם להגדרת העבירה, וקנסות נוספים בהתאם לסעיף 245 לחוק. הקנסות ישולמו לוועדה המקומית או המרחבית, אם היא זו שהגישה את כתב האישום, ולאוצר המדינה, אם כתב האישום הוגש מטעם המדינה.

שטח שהוכרז על ידי הולקחש”פ כקרקע חקלאית מוכרזת. תכנית המשנה ייעוד או מוסיפה זכויות בניה, בקשות להקלה או לשימוש חורג בשטח נדרשות לאישור הולקחש”פ, בנוסף להליך האישור הרגיל שלהן. הולקחש”פ מוסמכת להכריז או לבטל הכרזה של קרקע מוכרזת.

סימון המופיע על גבי דרכים בתשריט התכנית, וכולל את המידע הבא: מספר הדרך, רוחב זכות הדרך, וקווי הבניין לשני צדי הדרך. קווי הבניין נמנים מקצה זכות הדרך בדרך מקומית ומציר הדרך בדרך ארצית.

הליך שבו בעל זכויות במקרקעין המבקש לבצע עבודות הטעונות היתר פונה למוסדות התכנון בכדי להוציא היתרי בניה. החוק ותקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), תשע”ו-2016, מסדירים את הליך הרישוי על כל מרכיביו. משנת 2016 ואילך הליך הרישוי מתבצע באופן מקוון, באמצעות מערכת “רישוי זמין“.

הליך אישור מקוצר המיועד לבניה, הקמה או הצבה של אלמנטים קטנים, שאינם עשויים ליצור סיכון או הפרעה של ממש ושהשפעתם  המרחבית על הסביבה או על חזות הבנין אינה מהותית. מטרת ההליך היא לקצר את זמן ההמתנה להיתר עבור עבודות קטנות ופשוטות יחסית, שאינן טעונות בדיקה מעמיקה מצד הצוות המקצועי בוועדה המקומית. 
תקנות התכנון והבניה )הליך רישוי בדרך מקוצרת), תשע”ז2017-. קובעות את רשימת העבודות שניתן לאשר בהליך זה,  וכן הוראות שונות בדבר ההליך.

מערכת מידע ארצית מקוונת שבאמצעותה מתבצע הליך הרישוי כולו. העבודה במערכת מותאמת ללוחות הזמנים של תהליך הרישוי ולדרישות החוק והתקנות.

מסלול הרישוי ה”רגיל” במסגרתו מוגשות ונבחנות בקשות להיתר, הכוללות עבודות בקרקע בהיקף משמעותי. זאת, להבדיל ממסלול הרישוי בדרך מקוצרת ומעבודות הפטורות מהיתר. 
הליך הרישוי המלא מתנהל בהתאם להוראות החוק והתקנות, בעיקר ותקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), תשע”ו-2016.

רישום והסדר הזכויות הקנייניות במקרקעין נעשה במשרד המשפטים, באחריות הרשות לרישום והסדר מקרקעין (טאבו), באחד משלושה פנקסי רישום המוגדרים בחוק: פנקס שטרות, פנקס זכויות ופנקס בתים משותפים. רוב הקרקעות בישראל עברו מדידה, מיפוי והסדר פומבי של הזכויות, ועבורם לשכות המקרקעין מנהלות פנקסי זכויות הקובעים את הבעלות בכל חלקה. עבור קרקעות שטרם עברו הסדר, הלשכות מנהלות פנקסי שטרות בהם נרשמות עסקאות במקרקעין.  

היחס בין שטח מגרש המיועד לבניה לשטחי הבנייה המותרים בו. לדוגמא, רח”ק 4, משמעו שהיחס בין שטח המגרש לשטחי הבנייה המותרים הוא 4:1 (לדוגמא על מגרש בשטח אלף מטרים רבועים ניתן לבנות בשטח כולל של עד 4,000 מ”ר).

מוסד התכנון המוסמך לדון בבקשות להיתרי בניה התואמים לתכניות החלות על הקרקע. ברשות הרישוי שני נושאי תפקידים בלבד – מהנדס הוועדה המקומית; ויושב הראש של אותה ועדה, או יושב הראש של ועדת המשנה (ברשות רישוי מחוזית יהיו חברים יו”ר הוועדה ומתכנן המחוז). במסגרת הדיון בבקשה להיתר, רשות הרישוי מכריעה בהתנגדויות שהוגשו על-ידי בעלי זכויות השותפים בנכס. רשות הרישוי רשאית גם לקבוע הנחיות מרחביות פרטניות, לתת אישורי תחילת עבודות ותעודת גמר.

רשימה של אתרים בתחום רשות מקומית הראויים לשימור לדעת הוועדה לשימור אתרים. ברשימת האתרים מפורטים הטעמים לכך שהאתר ראוי לשימור, באיזו מידה ניתן לפתח את האתר, פרטי הבעלים של האתר ובעלי זכויות אחרים בו, ופרטים אחרים ככל שתמצא הוועדה לשימור אתרים לנכון. הרשימה משמשת את הוועדה לשימור אתרים ואת מוסדות התכנון.

שטח פתוח המיועד לשימושו של הציבור, מוקצה במסגרת התכנית בהתאם לפרוגרמה ולהנחיות במדריך להקצאת שטחי ציבור.

ככלל, כל השטחים שיש מעליהם תקרה יילקחו בחשבון לצורך חישוב השטחים בבקשה להיתר. שטח מקורה כולל גם שטחים הנמצאים מתחת לגגון או מרפסת. הוראות מפורטות בדבר חישוב השטחים מפורטות בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ”ב-1992.

שטח המיועד למטרה העיקרית לה משמש המבנה. לדוגמא, במבנה מגורים השטח העיקרי יהיה שטחי יחידות הדיור.

שטח פתוח הנמצא בתוך מגרש המיועד לבינוי, והוגדר בתכנית כייעוד נפרד לשטח פתוח. שטח זה אינו פתוח לשימוש הציבור.

שטחים מותרים לבניה שאינם משמשים לייעוד העיקרי על פי השימוש המותר בתכנית. לדוגמה בבניין המשמש למגורים, שטחי השירות ישמשו לחניה, מחסן, מדרגות, מעלית, פיר טכני וכו’.

שטח גלילי הוא שטח שלא נמצא בתחומו של אף אחד ממרחבי התכנון המקומיים. בשטח זה הוועדה המחוזית מתפקדת גם כוועדה מקומית.

שימוש הטעון היתר שנעשה בלא היתר, או בניגוד לתנאי ההיתר, או בניגוד לתכנית, או שימוש בעבודה אסורה; שימוש אסור עלול להוביל לנקיטת צעדי אכיפה מנהליים או פליליים.

 הוועדה המקומית רשאית להתיר שימוש בקרקע או בבניין אשר שונים מהשימושים שהתירה התכנית החלה במקום, או מהשימוש שהוגדר בהיתר הבניה שניתן למבנה. ניתן לאשר שימוש חורג רק אם הוא אינו מהווה סטייה ניכרת מהתכנית החלה במקום, ואינו שונה באופן מהותי מהשימוש המותר בתכנית. התרת השימוש החורג תבוצע תוך הליך של יידוע הציבור ושמיעת התנגדויות.

הוראות התכנית מפרטות מהם השימושים המותרים בקרקע בכל מגרש. 

“שיתוף ציבור” הוא מונח המתייחס לתהליך שבמסגרתו בעלי עניין שונים המושפעים מהתכנון, מעורבים בתהליכי התכנון ברמות שונות, כגון: יידוע, היוועצות ובניית הסכמות. 

תהליך שיתוף הציבור הוא וולונטרי, וניתן לשלבו במקרים מתאימים בשלבים המוקדמים (הטרום סטטוטוריים) של הליך התכנון. התהליך מאפשר:

• מתן ביטוי לצרכים ועמדות של קבוצות שונות באוכלוסייה.
• שיפור ההליך התכנוני.
• זיהוי חסמים, בעיות ופתרונות חדשים.
• שיפור אמון הציבור במוסדות התכנון.
• טיוב והגברת השקיפות בתהליכי קבלת החלטות.
• בחינת תהליכי מדיניות והגברת הלגיטימציה ליישומם.

בנוסף לתהליכי שיתוף ציבור וולונטריים, חוק התכנון והבניה קובע חובה בהליך התכנוני הסטטוטורי להפקיד תכנית לעיון הציבור, ומאפשר הגשת התנגדויות לתכנית בפני מוסד התכנון.

בעל מקצוע שמוסמך על פי חוק לאמוד את שוויה של קרקע. שמאי המקרקעין עוסק בהיבטים הכלכליים של החלטות מוסדות תכנון ותכניות, ביניהם: 

• טבלאות הקצאה ואיזון בתכניות איחוד וחלוקה;
• פיצויים בגין ירידת ערך כתוצאה מאישור תכנית;
• שיעור היטלי השבחה כתוצאה מאישור תכנית או מאישור בקשה להקלה או לשימוש חורג.

 מידת השקיפות הנדרשת על פי חוק במהלך פעילות הוועדה המקומית כוללת בין השאר את פרסום קובץ ההחלטות ואת הפרוטוקול של ישיבות הוועדה, מתן זכות לציבור לשמוע את הקלטת הישיבות, פרסום תכניות להפקדה לציבור ושמיעת התנגדויותיו, וחשיפת התכניות מייד עם הגשתן למוסד התכנון ועמידתן בתנאי סף, לעיון הציבור. 

השר האחראי על תחום התכנון והבניה ועל יישום החוק. השר או נציגו עומדים בראש המועצה הארצית לתכנון ובניה. כמו כן נתונות לשר סמכויות שונות, ובהן: התקנת תקנות מכוח החוק, מינוי יושבי הראש של הוועדות המחוזיות ושל הוועדות המרחביות, ועוד. השר גם רשאי להורות על תכנית כטעונה את אישורו, ובמקרה זה הוא רשאי שלא לאשר אותה.

יחידת קרקע המסומנת בתשריט. תא שטח המסומן בתשריט הוא כמעט תמיד גם מגרש.

מייצג את הוועדה בהליכים משפטיים שעניינם אכיפת דיני התכנון והבניה: 

• הליכים מנהליים: בקשות להוצאת צווים שיפוטיים, כגון צו הריסה מנהלי;
• הליכים פליליים: כתבי אישום בעבירות תכנון ובניה.

כמו כן קיימת חובה להתייעץ בתובע לפני הוצאת צווי אכיפה מנהליים או הטלת קנס מנהלי.
התובע מונחה מקצועית על ידי המחלקה להנחיית תובעים בפרקליטות המדינה.

שלב מקדים המהווה תנאי להגשת בקשה להיתר הוא הגשת בקשה למידע להיתר. תיק המידע יימסר לעורך הבקשה על-ידי מהנדס הוועדה באמצעות המידען, ויכלול בין היתר מידע תכנוני לגבי המותר והאסור בשטח, מידע מגורמים עירוניים ומגורמים ארציים שיש להם מידע לענין תשתיות, מגבלות ותנאים הנוגעים לנכס בו מבקשים לבנות. תיק המידע כולל גם רשימת אישורים, מסמכים ונספחים שיש להגישם בשלבים שונים בתהליך הרישוי.

מסמך מפורט ובו מכלול המידע ההיסטורי-תרבותי והאדריכלי בנוגע לאתר, מהרמה הכללית ועד לפרטי בניין, פירוט חומרים, טכנולוגיית בניה וכדומה. מטרתו של תיק התיעוד לסייע למתכנן בתכנון המפורט לביצוע, ולמוסדות התכנון, לעת מתן היתר בניה, ובשלבי הפיקוח ומתן תעודת גמר.
מבנה תיק התיעוד ותכולתו יהיו בהתאם להנחיית מינהל התכנון ממרץ 2008 והעדכונים שלהן מעת לעת.

תיקון מספר 101 לחוק, המוכר גם בשם “הרפורמה בתכנון ובניה” התקבל בשנת 2014 וכלל מספר שינויים משמעותיים בעולם התכנון והבניה, וביניהם: 

• ביזור סמכויות לוועדות המקומיות באופן מדורג בהתאם לרמת ההסמכה של הוועדה המקומית; 
• רפורמה בתהליך הרישוי ויצירת וודאות באמצעות מתן מידע כשלב מקדים לבקשה להיתר, קביעת מסלולים לרישוי מלא, רישוי בדרך מקוצרת ורשימת עבודות פטורות מהיתר, בחינת תכן הבניה באמצעות מכוני בקרה, והעברת תהליך הרישוי אל המערכת המקוונות;
• הגברת השרותיות והשקיפות של מערכת התכנון באמצעות חובת פרסום חוות דעת באתרי האינטרנט של מוסדות התכנון, חשיפת תכניות בעת הגשתן ועמידתן בתנאי סף, פרסום החלטות מוסדות תכנון תוך שלושה ימים, ועוד. 

מסמך משפטי הקובע את היעודים והשימושים המותרים בקרקע, את זכויות הבניה וכן מגבלות שונות החלות על הבניה בתא שטח ספיציפי. רק כאשר קיימת תוכנית מפורטת מאושרת החלה על תא שטח והכוללת את הנושאים שנקבעו בסעיף 145(ז) לחוק, ניתן לתת היתר בניה ולהתחיל את הבניה.

תכנית ללא מעמד סטטוטורי שמקדמת עקרונות תכנון כלליים או מדיניות ציבורית באזור או נושא מסוים. 

תכנית אדריכלית-עיצובית המתמקדת במאפייני הבינוי והפיתוח הסביבתי, שמכינים לאחר הכנת תכנית מתאר ולפני הוצאת היתר בנייה. תכנית בינוי ופיתוח יכולה להיות שלב ביניים בין התכנון לבין הרישוי ויש להכין אותה אם התכנית קבעה זאת בין הוראותיה. תכנית בינוי ופיתוח אינה נחשבת לתכנית לפי פרק ג’ לחוק התכנון והבנייה.

תכנית בסמכות הוועדה המקומית יכולה להיות תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת (תב”ע), שהוועדה המקומית היא מוסד התכנון המוסמך לאשר אותה. סעיף 62א לחוק מפרט את הנושאים בהם יכולה לעסוק תכנית בסמכות מקומית. החוק מגדיר מדרג של ועדות על פי הסמכתן, ולכל ועדה ברמת הסמכה מסויימת (רגילה, עצמאית, עצמאית מיוחדת, עצמאית עם תכנית כוללנית) מגדיר החוק את הנושאים בהם יכולה לעסוק תכנית בסמכות הוועדה המקומית. 

תכנית על פי פקודת בנין עיר, 1936, החקיקה המנדטורית שקדמה לחוק התכנון והבניה. המונח, אף על פי שרשמית אינו תקף כיום, מקובל עדיין בציבור כשם נרדף לתכנית מפורטת.

על מנת לאפשר לגופים העוסקים בכך לקדם ביעילות תכניות לכבישים ולמסילות העוברים בכמה מרחבי תכנון מקומיים, קבע החוק הליכים מקוצרים לקידום תכניות דרך המוגשות מכוח תכנית המתאר הארצית לדרכים או תכנית המתאר הארצית למסילות ברזל. לפני הגשת התכנית, יוגש למשרד להגנת הסביבה “תשריט דרך” לצורך החלטה אם יש צורך להוסיף לתכנית תסקיר השפעה על הסביבה. התסקיר יוגש לבדיקת המשרד להגנת הסביבה, לוועדה המחוזית ולוועדה המקומית.

תכנית מקומית או מפורטת שבין שאר הוראותיה עוסקת באיחוד וחלוקה. לתכנית כזו מרכיב קנייני דומיננטי, מכיוון שהיא גורמת לשינוי בגבולות קדסטר ו/או בעלויות ושותפויות על קרקע מסוימת. איחוד מגרשים או חלוקתם יכולים להתבצע הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם.

 לשר האוצר סמכות לקבוע שתכנית מסוימת תהיה טעונה את אישורו, בהתאם לסעיף 109 לחוק. סמכות השר הואצלה ליושבי ראש הוועדות המחוזיות – ביחס לתכנית בסמכות מקומית, ולמנכ”ל מנהל התכנון – לגבי תכנית בסמכות מחוזית.

תכנית בהתאם לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע”ד-2014. תמ”ל היא תכנית מתאר ארצית מפורטת הכוללת הוראות המאפשרות להוציא מכוחה היתר בניה, כולל הוראות לעניין הקמת יחידות דיור בהיקף שנקבע בחוק, במתחם שהוכרז כמתחם מועדף למגורים. מוסד התכנון המוסמך לאשר תכנית מועדפת לדיור הוא הותמ”ל.

תכנית מדידה הנדרשת כדי להמיר את תשריט התכנית המפורטת למסמך בר רישום בלשכת רישום המקרקעין. את התצ”ר מכין מודד מוסמך על בסיס תכנית בתוקף, והיא מאושרת בוועדה המקומית ולאחר מכן נבדקת, מבוקרת ולבסוף מאושרת על ידי מפ”י. התצ”ר מדייק את גבולות החלקות שבתוך תחום התכנון, ואת הממשק בינן לבין עצמן ובינן לבין החלקות המקיפות את התכנית. 

תכנית לתשתית לאומית (תת”ל) היא תכנית מתאר ארצית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, ועוסקת בנושאים שהוגדרו בסעיף 1 לחוק כתשתית לאומית, כגון מסילות ברזל, תחנות כוח, מתקני התפלה ועוד. מכוח תת”ל ניתן להוציא היתרי בניה. החוק קובע מי רשאי להגיש תכנית לתשתית לאומית. עריכת תכנית לתשתית לאומית היא בסמכות הות”ל. היא מועברת להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור (התנגדויות). תכנית לתשתית לאומית טעונה אישור הממשלה.

תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה. תכנית מפורטת חלה בדרך כלל על תחום מצומצם של מתחם ולעיתים אף על מגרש או על מבנה בודד. סעיף 145(ז) לחוק קובע שעל מנת שניתן להוציא היתר בניה, על התכנית לקבוע את יעודי הקרקע, את שטחי הבניה המותרים, את החלוקה למגרשים, את קווי הבניין ואת גובה המבנים או מספר הקומות. בציבור עדיין רווח הכינוי “תב”ע” לתכנית מפורטת, אף על פי שאינו בתוקף.

תכנית מפורטת, בסמכות ועדה מקומית, החלה על מגרש אחד או על מגרשים צמודים ושטח המגרש או השטח הכולל של המגרשים הצמודים אינו עולה על 5 דונם, ועוסקת ברשימה מוגבלת של נושאים המפורטים בסעיף 86א לחוק. הליך אישור התכנית המצומצמת קצר יותר מהליך אישור תכנית מפורטת אחרת.

תכנית מתאר ברמה הארצית, יכולה לחול על כל שטח מדינת ישראל או על חלק ממנה. תמ”א יכולה לקבוע את מדיניות התכנון הארצית (לדוגמא, תמ”א 35), או לעסוק בנושא ספציפי (לדוגמא, תמ”א 3 תכנית המתאר הארצית לדרכים). חלק קטן מתכניות המתאר הארציות הן מפורטות וניתן להוציא מכוחן היתר בניה (לדוגמא, תמ”א 38), אך לרוב לא ניתן להוציא היתר ישירות מכוח תכנית המתאר הארצית. חלק מהתמ”אות מהוות שינוי נקודתי או מפורט לקביעה בתמ”א אחרת. תכנית מתאר ארצית נערכת ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבניה וטעונה אישור הממשלה.

תפקידה להתוות את מדיניות התכנון העירונית או האזורית; לקבוע את אופיו של הישוב ואת כיווני התפתחותו העתידית. התכנית הכוללנית קובעת הוראות לגבי מתחמים, וכוללת הוראות, לגבי כל מתחם, בנוגע ליעודי קרקע, השטח הכולל המותר לבניה, שימושים, שטחים פתוחים ושטחים לצרכי ציבור ועוד, מבלי לקבוע זכויות למגרש מסויים. לפיכך, לא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה. 

תכנית המתאר המחוזית באה להסדיר את עקרונות התכנון במחוז, נועדה לממש את תכניות המתאר הארציות במחוז ולעסוק בכל דבר שיש לו חשיבות כללית במחוז. בתכנית המתאר המחוזית ניתן לראות את עקרונות התכנון של המחוז והוראות בנושאים שונים, ביניהם שטחים וגבולות לפיתוח עירוני וכפרי, שטחים חקלאיים, אזורי תעסוקה ברמה המחוזית, מסילות ברזל, ועוד. תכנית מתאר מחוזית מאושרת על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבניה.

תכנית החלה על כל שטח מרחב התכנון המקומי או שטח הרשות המקומית או חלק גדול ממנה, ומאפשרת להוסיף שטח כולל מותר לבניה או להוסיף שימוש על השימושים המותרים בתכנית, מבלי לקבוע את מיקומם המדויק בתשריט. תכנית נושאית יכולה לתת מענה גורף לבעיה רוחבית בכל מרחב התכנון. 

השטח המרבי מתוך שטח המגרש שתכנית מתירה לבנות בו. מידת כיסוי שטח המגרש על ידי בינוי מבוטאת כאחוז משטח המגרש. שיעור התכסית משפיע על חלחול מי תהום ועל הצפיפות הנתפסת, בין השאר.

תכנית מתאר ארצית כוללנית שאיגדה את מרבית תכניות המתאר הארציות הנושאיות למסגרת אחת. מטרתה לספק בסיס תכנוני אחיד לניהול ופיתוח הקרקע, התשתיות והשטחים הפתוחים בישראל. 

תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור, הקובעת את מדיניות התכנון ארוך הטווח של מדינת ישראל. אחד מעקרונותיה המרכזיים הוא איזון בין פיתוח לשימור. התכנית חילקה את המדינה למרקמים מוטי פיתוח ומוטי שימור וקובעת הוראות לאישור תכניות מפורטות בכל מרקם. התוכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005 ומתעדכנת מעת לעת בהתאם להנחיית המועצה הארצית לתכנון ובניה.

תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התמ”א מעודדת את חיזוקם של בתי מגורים שעלולים להיפגע מרעידת אדמה, באמצעות תמריץ כלכלי של הוספת זכויות בניה למבנה, והוצאת היתר בניה למימוש הזכויות ללא צורך בהכנה ואישור של תכנית מפורטת לשם כך, במספר מסלולים המפורטים בתכנית על תיקוניה. סעיף 23 לתמ”א 38 מאפשר לוועדה המקומית להכין תכנית שתגדיר את אופן יישום הוראות התמ”א במרחב התכנון שלה. להרחבה על התמ”א ולמסמכי התכנית ראו באתר מינהל התכנון.

הרכב ומגוון הסוגים והגדלים של יחידות הדיור בתכנית. כיום מדיניות התכנון הארצית שואפת ליצירת תמהיל דירות מגוון על מנת לתת מענה לצרכים המשתנים של קבוצות האוכלוסיה השונות. 

הבדיקה הראשונה המבוצעת לאחר מסירת תכנית למוסד תכנון על ידי עורך התכנית. התכנית נבדקת על מנת לוודא שנערכה על פי חוק ועל פי הנחיות נוהל מבא”ת וכן שהיא מכילה את כל המסמכים הנדרשים לשם בדיקתה. לאחר שעמדה התכנית בתנאי סף היא נחשבת כתכנית ש”הוגשה” למוסד התכנון, והיא זמינה לעיון הציבור באתר האינטרנט של הוועדה המקומית או של מינהל התכנון.

תנאים הנקבעים בדיון בוועדה וכוללים רשימת תיקונים הנדרשים מעורך התכנית, שלאחר מילויים ניתן יהיה לתת תוקף לתכנית. 

מסמך המתאר את התכנית המוצעת, החלופות שנבחנו לה ואת השפעותיה על הסביבה והשפעת הסביבה עליה. תפקידו של התסקיר הוא להבטיח למוסד התכנון כי השפעות התכנית על הסביבה נבדקו ביסודיות, ונעשו מאמצים למזער את הנזק הסביבתי שעלול להיגרם ממימושה. תסקיר מצורף לתכנית כחלק מהנספחים. תקנות התכנון והבניה (תסקירי השפעה על הסביבה), תשס”ג-2003 קובעות כללים לגבי אופן הכנתו ואישורו.

עם גמר הבניה, לבקשת היזם, על רשות הרישוי (באמצעות המפקחים) לבדוק אם הבניה בוצעה בהתאם להיתר, לפי חוק ובהתאם לתנאים שנקבעו בהיתר להוצאת תעודת גמר ואם הבניין ראוי לשימוש. אם אכן הבניה בוצעה כדין ולפי היתר הבניה, רשות הרישוי תיתן אישור לאיכלוס ולחיבור הבנין לתשתיות חשמל, מים וטלפון. עד לתיקון 101 ניתן “טופס 4” כאישור חיבור לתשתיות, בעקבות תיקון 101 טופס זה בוטל ואוחד עם תעודת גמר.

חקיקת משנה מכוח חוק התכנון והבניה. התקנות מסדירות נושאים כגון: סדרי דין והליכים במוסדות התכנון,  סדרי הדין בוועדות ערר, התקנת מקומות חניה, תכניות איחוד וחלוקה, בקשה להיתר, תנאיו ואגרותיו, הליך רישוי בדרך מקוצרת, התרת שינויים בהיתר על ידי מהנדס ועדה מקומית, עבודות ומבנים פטורים מהיתר, חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים, סטיה ניכרת מתכנית, ועוד רבים אחרים.

אחד משני המסמכים העיקריים של כל תכנית (השני הוא ההוראות). התשריט הוא מפה שמראה את שטח התכנית ועליה מסומנים תאי השטח, יעודי הקרקע השונים על פי המוצע בתכנית, והוראות נוספות. התשריט נערך על רקע של מפת מדידה. התשריט נערך תוך שימוש בסימנים המוסכמים שנקבעו בנוהל מבא”ת.  
בתכניות ישנות (שהוגשו לפני 2018) מסמכי התכנית כללו את המצב התכנוני המאושר, לעתים בגליון אחד לצד המצב המוצע. כיום תשריט מצב מאושר מוגדר בנוהל מבא”ת כמסמך רקע ואין לו מעמד מחייב. תשריט התכנית מראה את המצב המוצע בלבד. 

מאפשר לאחד חלקות או לפצל חלקה למספר חלקות. ניתן לערוך תשריט חלוקה רק אם בשטח התשריט חלה תכנית בתוקף, שמסדירה את כל הטעון הסדר מכוחה. תשריט חלוקה עוסק בהיבטי קדסטר ובעלות, ולא בהיבטי תכנון אחרים, כגון זכויות בניה ושימושי קרקע.