רקע והגדרת התפקיד

השמאי המכריע הוא שמאי מקרקעין מוסמך המשמש כגורם מעין שיפוטי מקצועי ואובייקטיבי, שנועד להכריע במחלוקות בין אזרחים לרשויות, בעיקר בנושאי היטל השבחה, תביעות לפי סע’ 197 ופיצויי הפקעה. תפקיד זה עבר הסדרה משמעותית בתיקון מס’ 84 לחוק התכנון והבנייה (2008), שנועד לקבוע מנגנון מובנה לגביית ההיטל.

בין היתר, מחויב השמאי המכריע לפעול באופן בלעדי בתפקיד זה.

כשירות ומינוי

מינוי לתפקיד דורש מיומנות, ניסיון עשיר והבנה מעמיקה של החוק ושוק הנדל”ן.

תנאי הסף להכללה ברשימת השמאים המכריעים כוללים: אזרחות או תושבות קבע בישראל, ניסיון של 7 שנים לפחות כשמאי רשום (מתוכן לפחות 5 שנים בעיסוק ישיר בהיטלי השבחה ופיצויי הפקעה), עבר פלילי ומשמעתי נקי, והיעדר נסיבות של ניגוד עניינים או פשיטת רגל.

את הרשימה הסגורה של השמאים המכריעים ממנה שר המשפטים, על בסיס המלצה של ועדה מייעצת שמוקמת לעניין זה.

שמאים אלו ממונים לתקופה של עשר שנים או עד הגיעם לגיל 70 (המוקדם מבניהם).

בשונה מהליך בוררות, הצדדים לסכסוך אינם יכולים לבחור בעצמם את השמאי המכריע, המינוי מתבצע באופן אובייקטיבי על ידי יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בתוך 15 ימים מקבלת הבקשה.

סמכויות, התנהלות וערעור

מכיוון שהשמאי המכריע אינו פקיד של הרשות, הוא נהנה מעצמאות מלאה בשיקול דעתו.

הוא אינו חייב לאמץ את שומות הצדדים ורשאי לקבוע שומה חדשה שאינה מוגבלת לגבולות הסכומים שנטענו בפניו.

הליך ההכרעה כפוף לכללי הצדק הטבעי המחייבים את השמאי לאפשר לצדדים להשמיע את טענותיהם תוך הצגת ראיות וחוות דעת מומחים ככל הנדרש.

בסיום ההליך מנפיק השמאי “שומה מכרעת”.

ניתן לערער על קביעותיו בפני ועדת ערר, אך רק בסוגיות משפטיות או פרוצדורליות (כגון פגיעה בזכות הטיעון), ולא בעניינים שמאים מקצועיים גרידא, שכן הוא נחשב לסמכות המקצועית העליונה בתחומו.

בנוסף לעבודתו הרגילה, שמאי מכריע יכול לשמש גם כחבר בוועדת השגות (השגה שנייה) על שומות בנושאי רשות מקרקעי ישראל.

עם מתן ההחלטה, ניתן לבקש תיקון טעות טכנית תוך 21 ימים, או להגיש עתירה מנהלית תוך 45 ימים.

הרפורמה החדשה במערך ההשגות על שומות רמ”י, שנכנסה לתוקף ביום 1.7.2026, נועדה לייעל את הליך בירור ההשגות, לקצר את זמני הטיפול, לשפר את השירות לציבור ולחזק את המקצועיות והאחידות בין ועדות ההשגה.

במסגרת הרפורמה הוגדר תהליך עבודה חדש, שלפיו לאחר הגשת ההשגה תיבחן תחילה על ידי רכז הוועדה, ורק אם לא ניתן יהיה להביא את הצדדים להסכמה, תועבר לדיון בפני ועדת ההשגה. במקביל, מונו תשעה רשמים חדשים במטרה להפחית את העומס ולקצר את משך הטיפול בתיקים.

בתקופת המעבר ינוהלו במקביל התיקים הקיימים וההליכים החדשים, תוך ביצוע הכשרות ושיתוף ידע בין הוועדות לשם יצירת אחידות מקצועית ושיפור איכות ההכרעות.

בסיום המכתב הובעה הערכה לעובדי המערך על תרומתם והודגש כי הצלחת הרפורמה תלויה בהמשך שיתוף הפעולה והמחויבות של כלל הגורמים המעורבים.

יתרונות וחסרונות

מצד אחד, מדובר בהליך מקצועי ויעיל בו הצדדים אינם מחויבים לשכור עורך דין ויכולים לייצג את עצמם לצד שומתם עם שמאי מקרקעין מטעמו.

השמאי המכריע מוסמך גם להשית את מלוא שכר טרחתו על צד אחד בלבד או לחלקו באופן שאינו שווה, ויכול לתקן טעויות שמאיות מיסודן.

מאחר שהשמאי אינו כבול לדרישת התשלום המקורית של הרשות, יכול להיווצר מצב בו אזרח שהגיש השגה, ייאלץ בסוף ההליך לשלם היטל השבחה גבוה יותר מהדרישה המקורית שקיבל או נמוך יותר מהסכום שנקבע על ידי השמאי מטעמו.

דבר נוסף הוא חוסר היכולת של הצדדים להשפיע על זהות הגורם שידון בעניינם, בשל מינויו מטעם המדינה.